Что входит в обязанности управляющих компаний, как сэкономить на коммунальных платежах и куда обращаться при нарушениях жилищного законодательства: наша редакция собрала самые важные вопросы от жителей региона, чтобы потом задать их начальнику государственной жилищной инспекции Тульской области Леониду Ивченко.
«Вроде есть УК, а вроде и нет». Про работу управляющих компаний
В доме сменилась управляющая компания, но счет жильцам приходит сразу от обеих. Кому платить и кому жаловаться?
— Нужно понимать, что дом не может управляться двумя компаниями сразу. Если приходят две квитанции за один и тот же период, тут два варианта.
Либо предыдущая компания выставила жителям платежки с долгами, и она будет делать это до тех пор, пока все не будет выплачено. Либо здесь действительно имеет место нарушение. В таком случае нужно обратиться в ГЖИ, мы проведем проверку и в случае нарушения выдадим предписание.
Узнать, за какой управляющей компанией закреплен дом в настоящее время, можно на сайте ГИС ЖКХ или ГЖИ.
Иногда жители жалуются, мы начинаем всматриваться в платежки и видим, что речь идет о долгах. «Двойных квитанций», как их называют в обиходе, мы не встречали достаточно долго.
С какой частотой управляющая компания должна проводить уборку придомовой территории и подъезда?
— Придомовую территорию должны убирать ежедневно. Что касается уборки помещений общего пользования (это коридор, лестницы, пролеты, лифты), то здесь правила и нормы технической эксплуатации жилфонда дают минимальные рекомендации не реже двух раз в месяц.
Все остальное можно урегулировать непосредственно при заключении договора управления. То есть жители, заключая договор с УК, могут сами определить, как часто надо делать уборку.
Есть еще требования, которые зависят от погодных условий. Допустим, зимой, если прошел снегопад не позже чем в течение двух часов по окончании снегопада, снег на дорожках, у подъездов должен быть убран.
У нас вроде есть УК, а вроде и нет. Не поймем мы, собственники квартир, что она вообще делает? Куда деньги наши уходят? Дозвониться до управляшки невозможно, ехать — времени ни у кого нет. Как должен происходить отчёт работы управляющей компании?
— Во-первых, на открытом для доступа месте (это лицензионное требование) управляющая компания должна указать контактную информацию. Кроме того, вне зависимости от этого предусмотрены механизмы подачи заявок и обращений на ГИС ЖКХ, видно когда ответили или нет. Если в срок не ответил, то это административное правонарушение.
Во-вторых, отчетность. Законодательство сейчас предусматривает единственную форму и периодичность отчетности. Не позднее конца первого квартала (это 1 апреля) управляющая компания должна предоставить в ГИС ЖКХ отчет о выполненных работах за предыдущий год. Это обязанность, за неисполнение которой также предусмотрена административная ответственность — нарушение лицензионных требований.
Есть вещи, которые можно отрегулировать при заключении договора управления. Мы нередко видим договора, что есть дополнительные формы отчетности перед жителями. Например, не реже раза в квартал предоставлять отчет председателю совета МКД.
Могут быть самые разные варианты. Но вариант минимум предусмотренный законом — это годовой отчет. Система ГИС ЖКХ является общедоступной. Через свой личный кабинет любой может увидеть отчет своей управляющей компании.
Более того, такая обязанность сохраняется у компаний, которые управляли тем или иным домом неполный год. Все равно до 1 апреля они обязаны предоставить отчет.
Хочу отметить, что это требование тульскими управляющими компаниями выполняется.
По какой методике будет составляться новый рейтинг управляющих компаний?
— При составлении рейтинга управляющих компаний (согласно используемой нами методике) учитывается полнота и достоверность информации, вносимой в ГИС ЖКХ.
По существующей сейчас методике мы уже составляли два рейтинга — это 4-й квартал 2020 года и 1-й квартал 2021-го. За второй квартал 2021 года вся информация уже собрана, сейчас рейтинг готовится к выпуску.
Методика практически не изменилась. Единственное — был добавлен еще один критерий в части организации и проведения собрания собственников в электронной форме. Мы предусмотрели, что за каждое такое собрание компания получает поощрительные пять баллов. Максимум — 15.
Но пока таких компаний немного.
За какие услуги ЖКХ платить надо обязательно?
Платить за обслуживание домофона тем, у кого он отключен, обязательно? К кому тулякам обратиться, чтобы услугу убрали?
— Сразу скажу, что домофон в перечень коммунальных услуг не включен. То есть вопросы, связанные с ним, жилищным законодательством не регламентируются.
Но на вопрос отвечу. Домофон означает, что какая-то организация его установила и теперь обслуживает, собирая деньги с жителей. То есть по сути у жителей должен быть договор с этой организацией.
Но жизнь нам показывает, что возможны разные случаи. Например, дом строился и сдавался уже с домофонами. Соответственно собственники помещения не принимали решение об установке. Это как раз те ситуации, с которыми мы часто сталкиваемся: жители обращаются в ГЖИ и говорят, вот мы про домофон не слышали, но плату выставляют, на каком основании.
Некоторые спрашивают: почему я должен платить, если я домофоном не пользуюсь? Как правило, у таких жильцов отсутствует в квартире трубка, по которой можно переговариваться, однако они все же знают код, или у них есть электронный ключ. То есть он им пользуется.
Мы сталкивались и с тем, что жители хотят прекратить “отношения” с обслуживающей организацией. Так как это гражданско-правовые отношения, то и прекращать их должны в обычном гражданско-правовом порядке. Нередко помогают жителям в этом управляющие компании.
По какому принципу начисляется оплата за обслуживание лифта? Должен ли я платить, если живу на первом этаже?
— Отдельной платы за обслуживание лифта, конечно, не существует. Если в многоквартирном доме есть лифт, то его ремонт и содержание осуществляются управляющей организацией за счет тех средств, которые жители оплачивают на ремонт и содержание жилья.
В перечне услуг, как правило, есть ремонт и содержание лифтового оборудования. Речь идет не только о кабине: есть еще лифтовое помещение, диспетчерское обслуживание, освидетельствование, устранение неполадок, приобретение деталей. Лифт является частью общедомового имущества, соответственно обязанность ложится на всех жильцов.
Законом не предусмотрены какие-либо различий между размером платы лицом, квартира которого расположена на первом этаже, и жителями, которые живут на других этажах и этим лифтом пользуются. Исключения для тех, кто не пользуется лифтом, не предусмотрены.
Хотя нам известны факты, что жильцами на общем собрании принималось решение о том, что первые этажи платить за обслуживание лифта не будут. Это может быть реализовано в квитанциях. Но правовых оснований для этого нет, кроме собрания жильцов, если все стороны (УК, собственники) это устраивает.
Законодательно говорит только об одном критерии, где указано какой размер платы они вносят, в зависимости от доли в праве собственности на общедомовое имущество. Эта доля определяется только площадью помещений, которые находятся в собственности.
Если я несколько месяцев не сдавал показания счетчиков, то должен быть перерасчет после того, как я сдам их?
— Есть некоторые нюансы. Если в ходе проверки будет установлено, что прибор исправен и действует, пломба не повреждена, но показания все равно отличаются от тех, что были предъявлены к оплате, то ресурсоснабжающая организация обязана сделать перерасчет.
Если счетчик не исправен, то собственнику необходимо уведомить исполнителя коммунальной услуги о том, что прибор учета неисправен. Более того, необходимо составить акт.
Что касается оплаты в таком случае, то первые три месяца будут рассчитываться по среднему, последующие — по нормативам. Но, как правило, собственники зачастую очень быстро принимают решение, вновь устанавливают счетчики и вводят их в эксплуатацию.
Хочу обратить внимание, что выполнять все вышеперечисленные действия необходимо во взаимодействии с ресурсоснабжающими организациями.
Самостоятельно приглашать кого-то ставить новый счетчик или демонтировать старый — по закону, это будет считаться неучтенным потреблением. К тому же, для тех, кто осуществил несанкционированное вмешательство в работу прибора учета, предусмотрены санкции — это повышающий коэффициент в 10-кратном размере и штрафы.
Обязаны ли жильцы оплачивать услугу «содержание и текущий ремонт жилья» если их дом признан аварийно-ветхим и подлежащим сносу?
— Исключений в части платы, если дом признан аварийным и подлежащим сносу, нет. Если там оказываются коммунальные услуги, более того, если проводится работа по поддержанию дома в техническом исправном состоянии, то, наоборот, плата за содержание жилья может быть больше.
Пока дом находится в управлении и обслуживается управляющей компанией, то эта работа должна оплачиваться.
Но уточню, что дома, которые были признаны аварийными и подлежащими сносу, могут быть исключены из программы капитального ремонта. То есть взносы на проведение капитального ремонта жители таких домов не платят.
Несколько месяцев назад в квартире были установлены индивидуальные приборы учета воды, я своевременно передаю показания счетчика. Законно ли требование о доступе в квартиру для проверки достоверности передаваемых мною данных?
— В законодательстве четко прописано, что ресурсоснабжающие организации (то есть поставщики услуг) вправе не чаще чем раз в три месяца претендовать на допуск к счетчику, чтобы проверить его работу.
Таким образом проверяется исправлен ли прибор учёта или нет, есть ли несанкционированные вмешательства в его работу, правильно ли передаются показания.
На чем можно сэкономить?
Видел совет, что сэкономить на платежах можно, установив общедомовой счетчик тепла. Как это сделать и какие процедуры необходимо пройти?
— Обязанность собственников установить общедомовые приборы учета предусмотрена законом. Там, где отсутствует такая техническая возможность, ставить их не нужно. Например, в каждой квартире стоят индивидуальные приборы отопления, а сам дом тепло не потребляет.
Для установки такого счетчика необходимо провести собрание жильцов, на котором будет принято решение. Потом определить порядок и сроки внесения платы за прибор учета, передать копию решения в свою управляющую компанию и ресурсоснабжающую организацию. Последней будет определен подрядчик.
Также законодательством предусмотрено, что ресурсоснабжающая организация вправе установить счетчик за свой счет. Однако потом эти расходы будут распределены между собственниками.
Какой будет результат — уменьшится ли размер вносимой платы, увеличится или останется на прежнем уровне — зависит от характеристик отдельно взятого дома, от платежной дисциплины жителей, от того, как организована передача показаний счетчиков собственниками. Если кто-то не передает показания вовремя, это обязательно скажется в расчетах на общедомовые нужды.
Но если платежная дисциплина в доме хорошая, то, конечно, разница между показаниями общими и индивидуальными покажет именно то, что ушло на сам дом. Если такое не происходит, а в жизни такое часто случается, то размер и объем используемого ресурса соответственно будет больше.
В моей квартире никто не прописан и не живет. За что я должна платить и сколько?
— Плата за содержание жилья вносится вне зависимости от того. живут ли в квартире или нет. Ее вносят в любом случае.
Но есть плата за коммунальные услуги. Если речь идет о счетчике, то тут все понятно — что показывает, то и оплачивается собственником.
Есть услуги, плата за которые начисляется без показаний счетчиков. Например, услуга за обращение с ТКО. Здесь плата зависит от количества людей, проживающих в квартире. И в документах четко указано: в случае отсутствия проживающих плата выставляется по количеству собственников.
Региональными операторами по ТКО, их в Тульской области два — «Хартия» и «МСК-НТ», разработаны внутренние акты. Если собственник помещения предоставляет определенный пакет документов, подтверждающих, что в квартире никто не живет — например, платежные документы с показаниями счетчиков, то плата за услугу не выставляется на срок до шести месяцев.
Почему шесть месяцев? В Постановлении Правительства РФ №354 отрегулирован порядок не только оказания коммунальных услуг, но и их оплаты. Там есть такое понятие как «временное отсутствие». Оно имеет максимальный срок — шесть месяцев. То есть по ряду услуг, где нет счетчика, это может быть водоснабжение или газ, гражданин предоставляет доказательство своего отсутствия и освобождается от начисления оплаты.
Но для этого всегда нужно общаться именно в ту организацию, которая эти услуги оказывает.
Какие рекомендации ГЖИ может дать тулякам для того, чтобы оплата за услуги ЖКХ была рациональной, то есть они могли сэкономить? И что (какие действия туляков) чаще всего приводит к переплате?
— Если есть техническая возможность, то стоит установить индивидуальные приборы учёта. Это позволит оплачивать только фактически потреблённое количество коммунальных услуг.
Также необходимо актуализировать в платежных документах информацию о количестве зарегистрированных граждан и фактически проживающих. Если гражданин зарегистрирован в одном помещении, а фактически проживает в другом, то необходимо снять его с учёта. Данные меры позволят снизить начисления за коммунальные услуги.
О проблемах жителей
Сколько обращений с января 2021 по июль 2021 (включительно) поступило в ГЖИ Тульской области. Какой процент обращений касался перерасчета за услуги и скольким людям он был сделан?
— С начала 2021 года в ГЖИ Тульской области поступило 4 925 обращений от граждан. 1 154 обращения, или 24% касались вопросов оплаты коммунальных услуг и перерасчёта.
Перерасчёт был сделан 60% заявителей.
Мне кажется в квартире на верхнем этаже живут мигранты. Очень много — человек в двухкомнатной квартире! Это является нарушением? Каким образом установить факт проживания в соседней квартире незарегистрированных граждан, чтобы прекратить это?
Сразу нужно обращаться в миграционную службу с заявлением. Требуйте проверить законность пребывания в квартире иностранных граждан.
В то же время у управляющих компаний, ресурсоснабжающих организаций есть право наносить визит с целью уточнения количества проживающих лиц. Но это касается тех ресурсов и услуг, размер платы за которые зависят от количества проживающих. Допустим, в квартире прописан один человек, а по потреблению воды видно, что жильцов гораздо больше.
Источник фотографии — VL.ru
У нас во дворе есть неравнодушные жительницы-пенсионерки. Они решили у нас красоту навести. Плюшевые игрушки положили на травку, вазы поставили. Многим это «благоустройство» не нравится. Это как-то регулируется законом?
— На общедомовой территории, о которой мы сейчас говорим, находится сам многоквартирный дом и собственно общедомовое имущество, элементы озеленения и благоустройства.
Так вот: внешний вид того, что там находится, должен быть определен на общем собрании собственников.
Проще говоря, ваша сердобольная соседка, желающая украсить придомовую территорию по своему желанию, для начала должна согласовать это с другими жильцами. А те вправе решить: нужны им эти украшения во дворе или нет.
Про умные счетчики
До 2030 года сферу ЖКХ планируют перевести полностью в цифровой формат. При этом, как следует из документов Минстроя, ресурсоснабжающие организации (РСО) и управляющие компании (УК) обяжут устанавливать “умные счетчики” за свой счет. Есть ли опыт подобного внедрения в Тульской области и как считаете, отразится ли это на коммунальных платежах населения?
— По направлению «Умное ЖКХ» мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности ведутся по большей части в муниципальных учреждениях Тулы. В 2020 году был произведен монтаж счетчиков, а также установлены модули телеметрии на приборы учета водоснабжения и теплоснабжения. В учреждениях образования — 10 модулей, в учреждениях физкультуры и спорта — 9 модулей.
Такая модернизация позволит снимать показания счётчиков дистанционно, контролируя расход.
В многоквартирных домах «умные» приборы учёта тепла и холодной воды устанавливаются за счет средств Фонда капитального ремонта Тульской области по программе капитального ремонта МКД. Шесть таких счетчиков были установлены по следующим адресам:
- пр. Ленина, 82
- ул. Мезенцева, 38,
- ул. Курковая, 14,
- ул. Н. Руднева, 61-а,
- ул. Кирова, 168.
Как я уже говорил, общедомовые приборы учета устанавливаются там, где имеется техническая возможность.В 2021 году будут продолжены работы по установке «умных» счётчиков в многоквартирных домах в рамках программы капитального ремонта будет продолжаться. А за счёт бюджетных средств — в учреждениях образования и спорта. Так, «умные» приборы учёта и модули телеметрии появятся в МБОУ «Центр образования №42» и МБУ СШ «Олимп» (в двух структурных подразделениях).
Также с 2021 года в регионе практикуется установка «умных» счётчиков электроэнергии, что позволило снизить расход на 10-30%. Данные обрабатываются, и показания прибора передаются в автоматическом режиме. Это позволяет, к тому же, вычислить кражи электричества и дистанционно отключать неплательщиков.