При приобретении недвижимости, как и при любом другом важном и ответственном событии, каждый должен с большим вниманием подходить к каждой мелочи. «Тульская пресса» узнала у экспертов, что нужно предусмотреть при покупке собственного дома, чтобы в результате не оказаться с котом в мешке.
«Начать необходимо с того, что следует запросить у продавца документ о праве собственности, сейчас выдаются выписки из ЕГРН, до 2016 года выдавались свидетельства (в народе «зеленки»). Данный правоподтверждающий документ укажет, с какого года собственник обладает недвижимостью и на каком основании. Разумеется, данную информацию необходимо проверять на актуальность с помощью запроса в Росреестре», — рассказала Екатерина Косарева, старший юрист ООО «Лекс Публика».
Затем покупателю следует проанализировать, какие документы устанавливают право собственности владельца: например, документы о приватизации, наследовании, купле-продаже и др. Если недвижимость приобретена в кредит, унаследована или приватизирована, покупателю необходимо более тщательно изучить историю дома и узнать все подробности у продавца. Не лишним будет также заручиться поддержкой специалиста в таком вопросе.
Следующим шагом будет выяснение сведений о самом продавце. Для этого можно воспользоваться сайтом Федеральной службы судебных приставов, сайтом Федеральной налоговой службы, Единым федеральным реестром сведений о банкротстве, картотекой арбитражных дел и сайтами судов общей юрисдикции.
«Важнейшим обстоятельством для минимизации рисков по оспариванию сделки является анализ семейного положения продавца: приобретался ли объект в браке, либо до брака, имеется ли между сторонами соглашение о разделе имущества, брачный договор или соответствующее решение суда. Внимательно необходимо подойти к анализу того, на основании какой сделки был приобретен продавцом объект (возмездная сделка или договор дарения), поскольку это может повлечь необходимость подготовки нотариального согласия супруга на совершение сделки, — отметила Косарева — Безусловно, имеются особенности, касающихся отдельных видов объектов недвижимости. Например, в виду принципа единства судебного участка и объекта недвижимости (в т.ч. жилого дома) земельный участок также приобретается в собственность. При приобретении земельного участка необходимо сопоставить все сведения в отношении земельного участка, чтобы удостовериться в его соответствии желаемым целям».
Само заключение договора купли-продажи, по словам руководитель гражданской практики юридической компании «Гебель и партнеры»Александра Жалнина, не обязательно будет сложным. При его составлении нужно указать все идентификационные сведения, признаки дома и земельного участка, цену недвижимости, а также закрепить, что заключаемый договор одновременно является актом-приема передачи, если такой акт не составляется отдельно.
«В целом при наличии минимальных знаний оформить сделку можно самостоятельно и без помощи юриста, но в таком случае важно максимально внимательно подойти к вопросу предварительной проверки документов. В ином случае есть риск не только понести излишние расходы, но и вовсе лишиться и денег, и недвижимости по причине признания сделки недействительной», — рассказывает Александр Жалнин.
Специалист также перечислил документы, которые необходимы для заключения договора:
- Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
- Правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок;
- Свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, выданные до июля 2016 года, либо выписки из ЕГРН;
- Справка, свидетельствующая об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- Нотариальное согласие от супруга продавца — если недвижимость приобреталась в браке;
- Нотариально оформленная доверенность — если в сделке участвует представитель.
Также стоит учитывать, что с 1 марта 2023 года информация о собственнике в выписках из ЕГРН скрыта, получить к ней доступ может лишь ограниченный круг лиц.
«Самый лучший и безопасный вариант — не верить предоставленной справке, а попросить продавца открыть доступ к сведениям и уже самостоятельно с официального сайта заказать выписку из ЕГРН. Если продавец добросовестный, заинтересован в реальной продаже и ему нечего скрывать, с высокой вероятностью он пойдет навстречу и откроет доступ покупателю», — отметил Алексей Жалнин.
А вот руководитель компании «Контур. Недвижимость» Константин Ташлыков рекомендует при оформлении сделки заглянуть в Публичную кадастровую карту, где хранятся сведения обо всех земельных участках в стране. Информация на карте не отличается от сведений в ЕГРН, но получить ее проще. Не нужно заказывать документ и платить пошлину: достаточно зайти на сайт и найти нужный участок по адресу или кадастровому номеру.
«Сначала посмотрите, есть ли на участке объекты недвижимости. Иногда собственники не регистрируют жилые дома после окончания строительства, чтобы не платить налог. Также проверьте характеристики участка, например, площадь и кадастровую стоимость, и сравните их с теми, что указаны в объявлении. Так можно понять, не обманывает ли вас собственник. Изучите категорию земель и вид разрешенного использования: от них зависит, что можно делать на участке», — рекомендует Константин Ташлыков.
Стоит проверить также, не входит ли участок в зоны с особыми условиями использования территории. Об этом также можно узнать на кадастровой карте. Если участок входит в такую зону, стоит изучить, можно ли строить на нем дом и какие при этом необходимо соблюдать требования, поскольку если при строительстве собственник их нарушил, дом могут снести.
«Если вы знаете имя собственника, вы можете проверить и его. Так, на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) можно посмотреть, есть ли у владельца крупные задолженности. С подозрением стоит отнестись к исполнительным делам на сумму от 500 тыс. ₽. Дело в том, что при таких долгах собственник может начать процедуру банкротства. В этом случае суд может признать недействительными все сделки, совершенные собственником за последний год, а в некоторых случаях и за три года», — посоветовал специалист.
Чтобы узнать, нет ли на собственнике действующей процедуры банкротства, можно заглянуть в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Если продавец состоит в нем, от сделки лучше отказаться, поскольку его имуществом может распоряжаться только арбитражный управляющий. При этом специалист назвал «лайфхак» на случай, если дом очень уж понравился вам — можно просто дождаться, когда его выставят на торги.
«Также стоит проверить, не занимался ли собственник раньше мошенничеством, а также не участвует ли он в суде в качестве ответчика. Это самая сложная, но не менее важная часть проверки. Дело в том, что у судов в стране нет единой базы решений, поэтому придется вручную изучить несколько источников, например, сайт местного суда, ГИС «Правосудие» и портал «Мой арбитр»», — рассказал специалист.