Когда твою квартиру полностью заливает из-за проблем на кровле и чердаке, а управляющая компания разводит руками, волей-неволей начинаешь задумываться о системе ЖКХ в целом. А когда задумываешься – осознаешь, насколько несовершенно законодательство и как далеки жители от понимания элементарных правовых норм. Варианта два – принять печальную действительность и ждать, пока твое жилье превратиться в руины, или бороться.
Проснувшись посреди ночи под струями дождя, тулячка Ирина Мурашкина выбрала второй вариант и стала председателем совета своего дома. Параллельно женщина ведет telegram-канал «Управдомка в сети», в котором делится новостями сферы ЖКХ и по мере сил консультирует столкнувшихся с проблемами жителей.
О самых распространенных проблемах в сфере ЖКХ, нечистых на руку управляющих компаниях и принципах грамотного решения вопросов Ирина Мурашкина рассказала «Тульской прессе».
«В апреле прошлого года я проснулась в три часа ночи в воде. Думая, что пролило крышу, полезла на чердак [Ирина живет на последнем этаже], оказалось, проблема в разрушенном оголовке дымохода, через который ливень проник в квартиру. В пять часов утра я села и начала отправлять жалобы через ГИС ЖКХ [государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства], а с девяти утра — звонить, в том числе, на губернаторскую линию. Созвала все возможные комиссии для того, чтобы зафиксировать факт залития», — объяснила Ирина.
В случае залития из-за коммунальных проблем ущерб должна компенсировать управляющая компания, в обязанности которой входит обеспечение безопасности жильцов и поддержание общедомового имущества в рабочем состоянии. Чтобы добиться компенсации, как правило, нужно идти в суд, предварительно предприняв ряд действий:
- Зафиксировать факт коммунальной аварии (в присутствии председателя совета по дому и представителя управляющей компании);
- Заказать независимую экспертизу, которая определит размер нанесенного ущерба.
Тогда встал и другой вопрос: как быть с управляющей компанией, которая довела старинный дом в центре Тулы до такого состояния [речь идет о здании на проспекте Ленина, построенном в 20-х годах прошлого века и являющемся памятником архитектуры].
«Восемь лет менялись только названия управляющей компании, но по факту не менялось ничего – один и тот же адрес, в некоторых из них — один и тот же учредитель и директор, одни и те же сотрудники, номера телефонов и идентичные сайты. А при проверке по открытым источникам налоговой службы России выясняются и схожие подходы к деятельности всех компаний.
Это типичная схема заработка на домах при полном отсутствии каких-либо работ. Жить так дальше было нельзя – дом рушился на глазах. Ко мне присоединились еще несколько активных жильцов, и мы начали искать новую управляющую компанию»
Забитые и разрушенные вентканалы
Как выбирать управляющую компанию:
- Изучайте финансы: УК-пустышка не может похвастаться стабильными оборотами, а при проверке бухгалтерско-финансовой отчетности обязательно найдется период, когда существующая неликвидированная компания показывала убытки вместо прибыли и отсутствие движения по счету;
- Проверяйте судебные процессы с участием УК – эта информация открыта и находится в свободном доступе;
- Встречайтесь с руководством управляющей компании и не бойтесь задавать вопросы. Да, это своеобразный «кастинг», от результатов которого зависит будущее жилого дома.
Первое время новая управляющая компания, выбранная более с чем 90% кворумом, проявляла активность: снег чистился, мелкие работы выполнялись. Изменилась ситуация после того, как в силу вступило постановление, касающееся перерасчета оплаты ресурсов на общедомовые нужды (ОДН). После того как был проведен перерасчет с сентября по декабрь 2022 г., жильцы увидели странные суммы в своих платежках.
«Управляющая компания сделала перерасчет от души: квартиры в нашем доме большие – трех- и четырехкомнатные. Владельцы трехкомнатных получили к доплате более 700 рублей по перерасчету за электричество на ОДН, владельцы четырехкомнатных – почти по тысяче.
Мы провели свои расчеты, пообщались с поставщиком ресурса и выяснили, что сумму завысили: некорректный перерасчет привел к солидной переплате в целом, которую УК признавать не захотела. Я направила обращения в Госжилинспекцию и подключила прокуратуру. Только после вмешательства надзора часть денег управляющая компания нам вернула, но работы по дому проводить перестала – обиделись, наверное. Посещала нас только уборщица, и то мыла не во всех подъездах»
Ситуация дошла до абсурда, когда на прошлой неделе в доме Ирины затопило один из подвалов. Для составления акта был приглашен представитель управляющей компании, но проблему решили проигнорировать. Как, впрочем, и остальные проблемы: нечищенные вентканалы, неубранная придомовая территория и площадка для контейнеров ТКО, отсутствие информационной таблички на входе в подъезд, паутину на окнах и захламление под лестницами в подъездах, разрушенные облицовки фасадов, балконные плиты и протекающие водоотводы, обклеенные вандалами конструкции дома.
«Прийти пришел, но заявил, что будет все отрицать. При этом подвал был затоплен сантиметров на 15-20. Акт в итоге нам подписали, но сообщили, что направят мотивированный отказ, т.к. не согласны с изложенными фактами. Этот вопрос у меня сейчас в работе – мы потребуем перерасчет»
Подводные камни:
- Если управляющая компания откажется делать перерасчет в досудебном порядке, придется идти в суд, но для этого председателю Совета дома нужно решение собрания.
ТОП проблем в старых домах и не только, по мнению Ирины Мурашкиной:
- Любые дома требуют внимательного и грамотного обслуживания, но управляющим компаниям невыгодно проводить дорогостоящие работы.
- Правовая безграмотность, равнодушие и лень: подавляющее большинство собственников не готовы разбираться в законодательстве и отстаивать свои права, полагая, что все вопросы решатся без их участия.
- Высокая нагрузка на Госжилинспекцию: сейчас ГЖИ — единственная структура, которая по сути является лицензирующим и надзорным органом. Сотрудники ГЖИ должны не только контролировать работу управляющих компаний, проверять готовность домов, но и отвечать на массу обращений, большая часть из которых составлена неграмотно и сумбурно.
- Пассивность администрации: несмотря на то, что по закону власти обязаны осуществлять контроль, фактические это происходит крайне редко. Для примера, Ирина пожаловалась в администрацию Тулы на бездействие управляющей компании, на что получила поражающий своей простотой ответ, сводящийся к тому, что администрация пишет в УК, но та ее игнорирует, и сделать с этим ничего не могут. Но администрация передала проблему в прокуратуру.
- Несовершенство существующего законодательства: в сфере ЖКХ разработано огромное количество нормативных актов, постановлений и законов, некоторые из которых зачастую трудно сопоставить друг другу.
Разрушающиеся балконы и оголовке в доме
«В сфере ЖКХ люди сначала оплачивают услуги, а уже потом получают право потребовать перерасчет и вернуть деньги, предъявляя претензии к качеству. Но в силу неопытности большинство жителей в суд идти не готово, предпочитая остановиться на жалобах в надзор, которые из-за моратория на проверки бизнеса остаются без ощутимого реагирования. Недобросовестному ЖКХ- бизнесу такая ситуация более чем выгодна, а страдают люди и старый жилищный фонд.», — объяснила Ирина.
Другой важный вопрос для старых и не только домов – капитальный ремонт. В случае с историческим зданием на проспекте Ленина работы начались после реального обрушения стены.
«Стена рухнула у моих соседей – пожилой семейной пары. Этому предшествовало многолетнее протекание кровли. За несколько лет собственники написали целую стопку обращений и жалоб на состояние жилья, однако реакции не последовало.
И в марте 2014 года, когда начал таять снег, они остались без части стены – можно было со стороны увидеть комнату. Через знакомых мы дошли до депутата Государственной Думы – я лично возила документы в Москву. Председателем совета дома я тогда не была, но занялась вопросом потому, что проблема касалась и меня тоже. Мы использовали все возможные связи, и в итоге нас внесли в список на капитальный ремонт – деньги выделяли из резервного фонда», — рассказала Ирина.
Общий котел или отдельный счет?
В России откладывать деньги на капитальный ремонт можно либо на отдельном спецсчете, либо на общем котловом, куда стекаются средства со всего региона. Плюсы и минусы есть и там и там.
В случае со спецсчетом люди всегда знают, сколько накоплено денег и могут использовать их в любое время на работы, отнесенные к капитальному ремонту.
«Если у дома есть пока невостребованная сумма, ее можно положить на депозит и получать дополнительный процент»
Главный минус – распорядителем счета всегда является управляющая компания, которая может в любой момент исчезнуть и не передать счет новой УК. Кроме этого, использовать спецсчет можно только для проведения определенных работ, включенных в перечень капитального ремонта. Дополнительные неудобства связаны с тем, что собственники должны самостоятельно выбирать подрядчика и контролировать качество ремонта, а для этого нужен опыт, желание, техническая и юридическая грамотность. Кроме этого, завести спецсчет можно только если у дома нет долгов по взносам за капитальный ремонт.
В случае с общим котлом время проведения капитального ремонта утверждает Фонд капитального ремонта (ФКР), он же решает, какие виды работ проводить. График капремонта очень часто отодвигается на много лет.
Однако здесь есть плюс – жильцам всегда есть, с кого спрашивать, в частности, по качеству проведенного ремонта, т.к. контролировать подрядчиков будут специалисты ФКР.
Главный, пускай и неочевидный, нюанс заключается в причинах бережного и внимательного отношения к жилью.
Дело не только в потенциальных угрозах коммунальных аварий. Дело в стоимости квадратных метров: продать ветхое жилье за хорошие деньги не получится, даже если дом находится в центре города, но годами фактически не обслуживался.
«Важно понимать, что внимательное отношение к своему дому, правовая грамотность и требовательность работают на стоимость жилья. Человек запросто может купить дорогую квартиру, но с годами текущие кровли, осыпающиеся балконы и полные воды подвалы существенно снизят цену квартир. Получается, что неумение собственников выступать единой сплоченной силой против наживающегося на них ЖКХ –бизнеса в итоге наносит удар по самим жителям», — заключила Ирина.