2024 год с большой вероятностью будет не самым результативным для тульского рынка недвижимости. Об этом «Тульской прессе» сообщил исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. По его словам, основная причина такого положения — снижение доступности ипотечных кредитов для покупателей.
«По данным Минфина, к концу минувшего года с помощью льготных программ люди купили почти 90% новостроек. По «вторичке» на долю ипотеки, по нашим оценкам, приходилось от 40% до 50% сделок. Поэтому ухудшение условий кредитования добавят рынку негатива и, полагаем, существенно снизит и спрос потребителей, и количество сделок», — объяснил специалист.
Как отметил Ярослав Баджурак, чтобы сократить расходы бюджета в текущей непростой ситуации, власти «прижали» льготную ипотеку, подняв размер первого взноса по всем госпрограммам до 20%, а по госипотеке под 8% до 30%. Этот шаг «отсекает» от ипотечного рынка людей со скромными доходами: в результате в 2024 году тулякам придётся больше копить на первый взнос.
Свой вклад в «охлаждение» ипотечного рынка продолжает вносить ЦБ. Регулятор серьезно увеличил требования к банкам по работе с закредитованными заемщикам. Теперь отказы по ипотеке получают заёмщики не только с предельной долговой нагрузкой (ПДН) выше 80%, но и от 60%. То есть люди, которые уже отдают по кредитам и займам большую часть зарплаты, вряд ли станут ипотечниками. По оценкам НБКИ, банки отклоняют каждую вторую заявку по льготным госпрограммам и две из трёх по «вторичке».
Еще один негативный фактор связан с ценовой конъюнктурой ипотечного рынка. На «вторичке» к началу года ставки по ипотеке поднялись до максимумов с весны 2022 года и достигли 18%-20%. Кроме того, ряд банков ввели фактически заградительные условия кредитования для заемщиков, подняв первоначальный взнос до 50%
«Средние цены на тульскую «однушку» в новостройке к декабрю достигли 3,6 млн рублей. Получается, что людям надо накопить первоначальный взнос составит минимум 720 тыс. рублей (20%) рублей по госпрограммам, либо 1,8 млн рублей (50%), если речь о вторичке. Напомним, в прошлом году ставки кредитования были меньше, а требования к первому взносу были мягче — по госпрограммам 15%, по рыночной ипотеке — от 10%», — добавил специалист.
Подводя итог, Баджурак выделил две главные тенденции на рынке массового жилья, связанные с ипотекой в 2024 году. Первая — ставки по рыночным кредитам будут оставаться высокими (до 18%-20%) как минимум на протяжении первого полугодия. И даже если ЦБ возьмет инфляцию под контроль и снизит ключевую ставку с текущих 16% к концу 2024-го, вряд ли они опустятся ниже 15%. Во-вторых, доступность массовых ипотечных госпрограмм будет сокращаться, а льготную ипотеку (под 8%) с большой вероятностью закроют 1 июля 2024 года.
«Трудно прогнозировать, как изменят семейную ипотеку (под 6%). Слишком велик риск, что её также ограничат для массового потребителя и сделают адресной – например, для семей с тремя детьми или для семейных заёмщиков в отдельных регионах с демографическими проблемами», — добавил он.
В 2024 году тульский рынок, по мнению эксперта, ждет ипотечная зима: жители просто не смогут брать ипотеку и будут ждать лучших времён. Впрочем, именно такого эффекта ждут в 2024 году и Минфин, и ЦБ.
«Дополнительно оговоримся, что санкционное давление и новые геополитические шоки могут кардинально изменить ситуацию в российской экономике, тогда тулякам вообще станет не до покупки квартир, тем более в ипотеку», — уточнил Баджурак.
Вместе с тем полной остановки кредитования по программам льготной ипотеки не ожидается — как минимум в первом полугодии 2024 года, до окончания действия массовых госпрограмм — семейной под 6% и льготной под 8% — 1 июля 2024 года. Эксперт подчеркнул, что период высоких ставок — не лучшее время брать любой кредит, тем более ипотеку. Условия льготной госпрограммы для многих стали заградительными, а ставки по рыночной – запредельными.
Но несмотря на то, что 2024-й станет не самым «ипотечно-ориентированным» годом, люди продолжат совершать сделки на «первичке» и на «вторичке». Уточняется, что все, кто возьмут «вторичку» под 17% (и даже 20%), понимают, что в перспективе смогут рефинансировать кредит, когда конъюнктура рынка улучшится. Ведь в ретроспективе последних 10-15 лет стоимость квартир в рублёвом эквиваленте только росла, несмотря на все кризисы. Правда, горизонт высоких ставок ЦБ прогнозирует как минимум на год.
«Мы не рекомендуем откладывать покупку тульским семейным заемщикам, у которых накоплен первый взнос 20%, нет долгов и есть доходы не ниже средних. После прямой линии с главой страны у семей появилась надежда на продление госпрограммы. Но нет стопроцентной уверенности в том, что параметры этого жилищного кредита в дальнейшем не ухудшат. Например, не введут ограничения по доходам заёмщиков, сумме кредита в зависимости от региона или по количеству несовершеннолетних детей. Власти уже озвучили цель — сделать этот льготный кредит адресным. Поэтому семейная ипотека рискует перестать быть массовым инструментом для решения жилищного вопроса», — рассказал Баджурак.
Падение цен на недвижимость, которого ожидают многие покупатели, вряд ли возможно, пока в России растет инфляция. Специалисты полагают, что в позитивном сценарии стоимость квадратных метров перестанет увеличиваться и выйдет «на плато».
Главное, что должен знать потребитель: новостройки сейчас дороже готовой недвижимости приблизительно на 40% (по оценкам ЦБ), но льготная ипотека на «первичку» вдвое дешевле.
«Для Тулы разрыв между «первичкой» и «вторичкой» меньше. По нашим оценкам, он не превышает 10%-12%. Поэтому тульские покупатели ипотечных квартир должны внимательно считать, какое решение будет для них оптимальнее. Допустим, часть расходов на новую готовую квартиру тульская семья планируете закрыть деньгами от продажи старой недвижимости. В этом случае, возможно, за счёт меньшей цены вторички им удастся уложиться в ипотечный платёж по ставке 17%-18%, а дополнительно сэкономить на стоимости квартиры благодаря скидке продавца», — подытожил эксперт.