Покупка жилья в России становится менее доступной — первоначальные взносы выросли, дополнительная нагрузка на банки и слишком высокие ставки на вторичном рынке. Однако квартирный вопрос менее острым не стал. Можно ли купить свою квартиру без участия банка, «Тульская пресса» разбиралась с исполнительным директором финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярославом Баджураком.
Начнем с начала — с ипотеки. По словам финансиста, в этом году этот инструмент действительно стал менее доступным для туляков.
«Войти в её «дверь» мешают три барьера. Власти увеличили первоначальный взнос (ПВ) по всем льготным кредитам с 15% до 20%. А по самой массовой госпрограмме под 8% – до 30%. То есть, чтобы купить новостройку, людям теперь придётся копить вдвое больше. Другая проблема связана с жёсткими ограничениями ЦБ. Регулятор «закрутил гайки» и увеличил банкам надбавки по ипотеке, которую они выдают заёмщикам с высокой долговой нагрузкой.
В результате людям, которые уже отдают больше половины зарплаты по кредитам, вряд ли одобрят новую ипотечную заявку. Третье препятствие — запредельные ставки кредитования на вторичном рынке недвижимости. В феврале 2024 года они превышают базовые проценты госпрограмм в 3-4 раза и достигают 18%-20%», — объяснил Баджурак.
Попробуем разобраться, есть ли альтернатива у ипотеки, и выясним, сколько тулякам придётся копить на собственную однушку без участия банка.
Допустим, покупатели – это семья с одним ребёнком. Оба родителя работают и получают среднюю по региону зарплату. По данным Туластата, к концу года она выросла на 20% и достигла 60 096 рублей. Предположим, что семья не доверяет банкам и каждый месяц кладёт «под подушку» половину дохода. Для расчётов примем сумму 60 тыс. рублей. Тогда за год люди накопят 720 тыс. рублей. Кроме того, для покупки квартиры можно использовать материнский капитал. То есть у семьи есть «заначка» 631 тыс. рублей.
«Средняя цена тульской однушки, по оценкам нашего финансового маркетплейса, в феврале составляет около 3,6 млн. Судя по трендам рынка, стоимость квартиры за 2024 вряд ли вырастет. Впрочем, резкого падения цен мы также не ждём. Получается, что за год люди самостоятельно соберут больше трети стоимости однушки или 1 млн 351 тыс. рублей.
Оставшиеся 2 млн 249 тысяч такими же темпами придётся копить ещё 38 месяцев или 3 года и 2 месяца. Таким образом, тульская семья из нашего примера потратит на сбережения больше 4 лет и в теории купит квартиру вообще без ипотеки и без участия банка. Но напомним, для этого каждый месяц люди должны будут экономить не менее половины семейного дохода — 60 тыс. рублей. Согласитесь, для этого потребуется железная дисциплина. Добавим, цены квартир могут к 2029 году подрасти, значит накопленных денег может не хватить», — рассказал эксперт.
Кроме того, как отметил Баджурак, хранить деньги «под матрасом» — это подход наших бабушек и дедушек. Специалисты предполагают, что время высоких ставок лучшее, чтобы открыть банковский вклад и получать неплохой доход. Так, по вкладу суммой 720 тыс. рублей семья может заработать до 16% годовых, и сбережения вырастут за 12 месяцев до 1 млн 152 рубля.
Таким образом, у туляков, которые планируют купить собственное жильё без ипотеки, без помощи родных и не получили квартиру в наследство от бабушки, поле для манёвра — минимальное. Самая «рабочая» схема – копить деньги. Это можно делать по старинке либо открыть вклад в банке.
Другой способ: посмотреть предложения от застройщиков. Возможно, тульские девелоперы в ближайшее время запустят собственные программы, которые уже апробированы в Москве и Санкт-Петербурге.
«Речь о продукте «аренда с правом выкупа». Суть схемы – арендаторы заезжают в квартиру и платят за неё деньги, сопоставимые с ежемесячным ипотечным платежом. Правда, по нашим данным, в феврале таких решений в ещё Туле нет», — объяснил Баджурак.
Супруги, которым не исполнилось 35 лет, могут обратиться за господдержкой по программе «Молодая семья» и получить субсидию. Её размер — 30% от стоимости жилья для бездетных и 35%, когда есть ребёнок. Семья должна встать в муниципальную очередь для получения жилья и подпадать под требования господдержки по нуждаемости в жилплощади. На практике, далеко немногие туляки проходят этот барьер.
Добавим, что в феврале 2024 года указом губернатора власти ввели дополнительную льготу тулякам-участникам СВО (контрактникам и мобилизованным). Из областного бюджета дополнительно к субсидии в рамках программы «Молодая семья» им положена разовая выплата. При этом важно помнить, что государство не раздаёт бесплатные квартиры нуждающимся. Бо’льшую часть денег для её покупки людям надо где-то найти. Словом, вариантов решить квартирный вопрос без ипотеки немного.
«Поэтому мы не рекомендуем тулякам ставить крест на ипотечном кредитовании. Тем более тульским семейным заёмщикам, у которых накоплен первый взнос 20%, нет долгов и есть доходы не ниже средних. До 1 июля 2024 года они смогут получить льготный кредит по ставке 6% и стать владельцами собственной квартиры. После прямой линии с главой страны у семей появилась надежда на продление госпрограммы.
Но нет стопроцентной уверенности в том, что параметры семейной ипотеки в дальнейшем не ухудшат. Например, не введут ограничения по доходам заёмщиков, сумме кредита в зависимости от региона или по количеству несовершеннолетних детей. Власти уже озвучили цель — сделать этот льготный кредит адресным. Поэтому семейная ипотека рискует перестать быть массовым инструментом для решения жилищного вопроса», — заключил финансист.
ПО ТЕМЕ: