Завершение программы льготной ипотеки и повышение ключевой ставки Центробанка значительно повлияли и еще повлияют на рынок недвижимости. Чего ждать от рынка новостроек и стоит ли задумываться об ипотеке в таких условиях, «Тульской прессе» рассказал исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
Ставка вверх, цены — на том же уровне
В теории инфляция и, как следствие, высокая ключевая ставка ЦБ «толкают» вверх цены товаров, включая квадратные метры. Так как покупательная стоимость денег сокращается, недвижимость дорожает. По словам эксперта, именно поэтому за последний квартал так и не случился обвал цен на 30%–40%, которого так ждали покупатели после отмены массовой ипотеки с господдержкой и ухода с рынка покупателей-льготников.
«Правда, рост стоимости «квадратов» осенью уже «пробуксовывает». Анализируя статистику портала Мирквартир, мы видим, что по итогам октября впервые за три года цена «вторички» перестала расти. В сегменте новостроек также наметился тренд к стагнации. Цены квартир в среднем по стране «похудели» на символические 0,1%.
На наш взгляд, с осторожностью можно сказать, что «ценник» новостроек вышел на плато. А вот «квадрат» все-таки немного подрос (на 0,7%). Полагаем, что во многом это результат очередного роста ключевой ставки в октябре».
При этом на рынке первичной недвижимости повышение ключевой ставки сказывается непропорционально: сказывается резкое падение спроса покупателей из-за недоступности рыночной ипотеки. В частности, условия льготных программ также стали хуже, чтобы «растянуть» лимиты, выделенные государством, лидеры сектора поднимают требования к первому взносу. Чтобы преодолеть порог входа в ипотеку, людям надо накопить половину цены недвижимости, но у многих нет таких сбережений — поэтому они и брали ипотеку.
Напомним, базовое условие государственной программы пока не меняли — это составляет 20%. Получается, что формально меры поддержки у льготников есть, но взять кредит с субсидией государства не получится.
«В итоге еще больше людей отложат ипотечные планы на потом, следовательно, спрос потребителей к концу года — традиционно высокому сезону — в этом году вряд ли вырастет.
С большой долей вероятности мы считаем, что дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ в декабре и рост ипотечных процентов в банках не приведут к увеличению стоимости квартир. Оговоримся, если в экономике страны не случится новых шоков из-за геополитики и санкций, которые как, «черные лебеди», влет поменяют картину. На наш взгляд, текущий базовый сценарий до конца года и в первые месяцы 2025 — стагнация цен на рынке недвижимости. Скорее всего, мы увидим колебания — плюс-минус пару процентов от региона к региону около текущих значений», — пояснил Ярослав Баджурак.
Специалисты также обращают внимание, что на тульском рынке за десять месяцев с начала года все еще сохраняется растущий тренд.
Так, за октябрь средние цены квартир в новостройках поднялись на 1,1% — до 6,559 млн рублей. «Квадрат» также подорожал на 0,4% — до 127 647 рублей. Рост связывают с несколькими факторами:
- региональные застройщики адаптировались к новым реалиям и не спешат снижать цены, что говорит о немалом запасе прочности;
- вымывание дешевого предложения — люди раскупают квартиры небольшой площади (в целом по стране за месяц средняя площадь покупаемых в новостройках квартир уменьшилась с 52,8 кв. м до 52,4 кв. м);
- стабильные доходы населения региона, где работают немало предприятий сегмента ВПК.
Вырастет ли процент по ипотеке?
По словам Баджурака, средние ипотечные ставки в ноябре уже «пробили» потолок 26% и продолжают двигаться выше. Так, с 15 ноября лидер сектора повысил базовые проценты сразу на 3,5% — на первичном рынке жилья до 28,4%, на вторичном — до 28,1%.
«Полагаем, «взвинчивание» процентов связано с прогнозами аналитиков Сбербанка о новом росте КС в декабре. Заметим, банк действует на опережение и, повышая ставки, по сути, дополнительно «морозит» ипотеку. Причем игнорирует высокий сезон, который традиционно наступал в конце года, когда у банкиров «горят планы» ипотечных продаж.
Скорее всего, по примеру лидера ипотеку сделают дороже и другие игроки. Вместе с тем до конца года разница в ставках у разных кредиторов будет достигать 3%–4%, как сейчас. Ведь каждый банк считает экономику своего бизнеса и назначает проценты, руководствуясь конкуренцией».
В ипотечном рынке наметился новый «горизонт» процентов — 30%. Если Центробанк 20 декабря поднимет ключевую ставку до 23%, как ожидает ряд аналитиков, то проценты ипотечных программ перешагнут очередной пик и устремятся за 32%.
Будущее рынка новостроек
Специалисты отмечают, что на рынке новостроек уже наступили непростые времена после отмены массовой льготной ипотеки и роста ключевой ставки. Застройщики пересматривают бизнес-модели и корректируют планы по запуску новых проектов с вводом в эксплуатацию в 2027 году и далее.
«Дальнейший рост ключевой ставки и банковских процентов не приведут к кардинальному ухудшению, хотя и добавят мрачных красок. Велика вероятность банкротств средних и небольших девелоперов, которые не рассчитали свои силы и из-за падения продаж уже не справляются с кредитами, завязанными на ключевой ставке (проектное финансирование). Вот почему в октябре-ноябре вице-премьер Хуснуллин и замглавы Минстроя Стасишин не раз успокаивали участников рынка, обещая поддержку.
По словам вице-премьера, в правительстве сделают все возможное, чтобы не допустить банкротств строительных компаний. Так как новых льготных программ ипотеки рынку не обещают, вероятно, власти будут вливать деньги в виде льготных кредитов непосредственно для застройщиков», — добавил аналитик.
Про ипотеку лучше забыть
Ярослав Баджурак отметил, что в IV квартале 2024 года брать ипотеку стоит только тульским льготникам.
«Получив от властей лимиты для кредитования семейной ипотеки, в ноябре некоторые банки возобновили прием заявок. Поэтому всем, кто подпадает под условия льготных кредитов, советуем поторопиться. Слишком велик риск того, что к середине декабря деньги на субсидии в банках опять закончатся.
Тогда придется ждать 2025 года, причем далеко не факт, что власти сохранят текущие требования к заемщикам и ставку семейной ипотеки. К примеру, поднять размер первичного взноса до 30%. Судя по риторике ЦБ, все к этому идет. Формально меры поддержки останутся, но большинство новых заемщиков не смогут ими воспользоваться из-за нехватки накоплений, даже если соответствуют требованиям госпрограмм», — пояснил эксперт.
Дополнительно специалисты порекомендовали льготникам посмотреть семейную ипотеку в банках, которые не повысили первичный взнос до 50%. Даже сегодня их немало.
Покупать первую квартиру с помощью дорогой ипотеки на «вторичке», не имея средств или «старую» недвижимость, Баджурак не советует.
«Если туляки планируют расширять жилплощадь, переезжая, например, из «двушки» в «трешку», взяв жилищный кредит на доплату, то советуем внимательно считать расходы. Если «укладываетесь» по зарплате, то к концу 2024 года, тем более в 2025-м сделка может оказаться немного выгоднее, чем осенью. И застройщики (продавцы готовых квартир), и продавцы-частники, оценив текущий обвал продаж, будут вынуждены снижать «аппетиты» и соглашаться на дисконты. Иначе любые квартиры просто не купят. Полагаем, что благодаря скидкам ценник в сделках в ближайший квартал будет «худеть» минимум на 10%–15%», — указал он.
Улучшение условий ипотеки в ближайшее время аналитики не прогнозируют — Центробанк ухудшил прогнозы по уровню ключевой ставки до 17%–20% на весь 2025 год. Следовательно, проценты кредитования по-прежнему останутся заградительными. Потенциальным тульским ипотечникам придется ждать перемен и параллельно копить деньги на будущую недвижимость. Благо конъюнктура рынка сейчас близка к идеальной — ставки по вкладам штурмуют новые рекорды, достигая 22%–24%.
При этом в самом Центробанке считают, что люди не перестанут брать ипотеку, несмотря на высокие ставки жилищных кредитов. В прогнозе, опубликованном 25 октября, мы видим, что регулятор оценивает рост ипотеки в 2025 году в диапазоне 8%–11%.