В российских мегаполисах окупить однокомнатную квартиру за счет сдачи ее в аренду получится в среднем за 14 с половиной лет. По данным «РБК Недвижимости», самый быстрый срок окупаемости — в Челябинске, самый долгий — в Москве, Волгограде и Санкт-Петербурге. Чтобы вернуть деньги за приобретенную квартиру, жителям Северной столицы потребуется без малого 18 лет.
А что же в Туле, где однокомнатная квартира стоит в среднем 3-4 миллиона рублей (Исходя из предложений местных застройщиков. — Прим. редакции)? Этот вопрос мы задали экспертам в сфере недвижимости, поставив условие: жилье должно быть приобретено без ипотеки и сдаваться в аренду непрерывно.
Генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге считает, что в реалиях тульского рынка однокомнатная квартира окупается в среднем за 17–20 лет при условии стабильной сдачи в аренду и отсутствии ипотечных платежей.
«Такой срок получается, потому что рынок аренды в Туле достаточно умеренный: ставка по найму заметно уступает миллионникам, а предложение растет быстрее, чем спрос. Сегодня однокомнатные квартиры в Туле чаще всего сдаются в диапазоне, который обеспечивает годовую доходность около 5–6%, и этого достаточно, чтобы окупаемость растянулась почти на два десятилетия. Для региона это нормальная картина: арендный рынок спокойный, без резких скачков, и именно эта стабильность делает доходность предсказуемой, но невысокой.
На срок окупаемости влияет несколько факторов:
- Локальный спрос. В Туле нет такого постоянного притока трудовой миграции, как в столицах, поэтому арендатор меняется реже, а ставки растут медленно.
- Массовое строительство создает дополнительные варианты на рынке и не дает арендным ставкам «перегреваться».
- Формат самой квартиры. Однушки и студии остаются самым ликвидным вариантом: их проще сдать и продать, поэтому именно они дают наиболее стабильную доходность.
- Состояние жилья, когда при покупке новой квартиры и последующей сдаче арендатору не приходится тратиться на капитальный ремонт в первые годы, что помогает удерживать срок окупаемости в приемлемых рамках.
Если рассматривать покупку как долгосрочное вложение, то Тула остается предсказуемым рынком: доходность может быть ниже столичной, но рисков — заметно меньше. А арендный спрос в городе традиционно поддерживают молодые семьи, сотрудники промышленных предприятий и студенты — то есть аудитория, которая дает стабильную загрузку.
— В итоге срок в 17–20 лет — это не признак слабой доходности, а отражение нормальной ситуации в региональном городе, где аренда — социальный инструмент, а не инвестиционный драйвер», — заявляет Филипп Шраге.
Меньший срок, но при тех же исходных данных называет инвестор, эксперт по рынку недвижимости, основатель клуба инвесторов в недвижимость «Деньги» Андрей Любунь. Как и предыдущий эксперт, он считает, что на сроки окупаемости влияет не только стоимость квартиры, но вложения в ремонт и мебель — ведь квартира будет сдаваться.
«Обычно качественный ремонт стоит 40–50 тысяч рублей за квадратный метр. В зависимости от уровня ремонта однокомнатная квартира или студия потребуют вложений от одного до двух миллионов рублей, включая меблировку. Возьмем усредненный параметр — 1,5 миллиона рублей. Итого стоимость готовой к проживанию однокомнатной квартиры или большой студии в Туле будет около 5 миллионов рублей.
Можно открыть ключевые сайты и поисковики вроде «Авито», чтобы посмотреть средние цены квартир в аренду. Они варьируются от 25 до 35 тысяч рублей в месяц. Есть, конечно, варианты дороже — около 40 тысяч, а также одно предложение за 60 тысяч рублей. Есть и более дешевые — порядка 20 тысяч рублей. Усредняя, возьмем цену 30 тысяч рублей за однокомнатную квартиру.
Таким образом, квартира будет приносить в долгосрочной аренде примерно 30 тысяч рублей в месяц, или 360 тысяч рублей в год.
Если разделить годовую арендную плату в 360 тысяч на стоимость квартиры с ремонтом в 5 миллионов рублей, получится средняя доходность около 7% годовых. При делении стоимости квартиры на годовой доход получаем средний срок окупаемости около 14 лет. Для жилой недвижимости такой срок окупаемости считается хорошим», — подчеркивает Андрей Любань.
Покупка однокомнатной квартиры для жителей Тулы сейчас — попытка инвестировать или заработать на аренде, считает финансовый эксперт Александр Патешман. По его словам, более 70% сделок проходит по субсидированным ипотекам. Это семейная и IT-ипотека.
«Так как стоимость квадратного метра и в Туле, и в Центральном федеральном округе позволяет купить двухкомнатную квартиру на те лимиты, которые представляет государство, это все-таки попытка инвестировать в будущее. При этом граждане фиксируют: семейная ипотека, на которую приходится более 65% выдач, постоянно ужесточается.
И с 2026 года их ждут очередные ограничения — одна семья сможет оформить только одну ипотеку, супруги должны быть созаемщиками. А в будущем обсуждается изменение параметров этой семейной ипотеки в части ужесточения, увеличения ставок, потому что с одним ребенком предполагается сделать ставки выше. В связи со снижением ключевой ставки люди перекладывают средства из вкладов в инвестиционное жилье.
Инвестиционное — это семейное жилье, ставки арендные пока что не очень отбивают ипотеку, люди берут жилье для себя.
Квартиры дешеветь точно не будут, если будут какие-то цены падать вниз, то только за счет скидок. Поэтому лучшего времени для покупки квартиры никогда не будет».
Однако тот же Филипп Шраге ранее заявлял: покупатели, ориентированные на инвестиции, были раньше — сейчас большинство сделок совершается для личного проживания. Подробнее о предварительных итогах на рынке недвижимости можно прочитать в публикации «Ключевая ставка, ипотека, покупатели: от чего трясло тульский рынок недвижимости в 2025 году?».