В Тульской области насчитывается несколько жертв так называемого эффекта Долиной. Напомним, молодожены купили квартиру у доброй на вид пожилой женщины, а теперь погрязли в судах за квадратные метры. Пенсионерка утверждает, что стала жертвой мошенников. В аналогичной ситуации оказался еще один туляк. Суд встал не на его сторону и вернул бабушке квартиру. Но мужчина сдаваться не собирается.
«Тульская пресса» обратилась к экспертам, чтобы выяснить: как не стать заложником «эффекта Долиной» при покупке вторичного жилья.
Председатель МОО «Союз отельеров» Роман Сабиржанов утверждает, что рост тревожности на рынке, действительно, наблюдается. Многие покупатели смотрят в сторону новостроек из-за юридических рисков:
«Покупателям на вторичном рынке стоит не только запрашивать выписку из ЕГРН, но и проверять данные на сайте ФНС, отследить выписку за последние три года и по возможности уточнить, был ли продавец под опекой или с ограниченной дееспособностью. Это не всегда открытая информация, но на нее стоит обратить внимание. Доверенность — отдельная зона риска. Особенно если она выдана недавно, в другом городе или без нотариального удостоверения. Риски заключаются не только в самой сделке, но и в дальнейших судебных спорах.
Сегодняшняя практика редко защищает добросовестного покупателя, особенно если будет доказано, что продавец действовал под влиянием. Даже если сделка прошла регистрацию в Росреестре, она может быть признана ничтожной. Потери компенсируются только через суд, и чаще всего за счет самого покупателя. Доказать отсутствие умысла или мошенничества крайне сложно, особенно если нет свидетелей, что покупатель добросовестно все проверял.
Что делать? Тщательно проверять объект. Обязательно изучать всю цепочку сделок. Привлекать профильного юриста. Избегать нестандартных сценариев — доверенностей, срочной продажи ниже рынка, уступки долей и сделок «через третьих лиц». Сделки без ипотеки — не гарантия безопасности, а наоборот: при участии банка процедура проверки и страхования чаще всего жестче. Отказ от риелтора без юридической экспертизы — потенциальный риск. Обсуждаются инициативы по ужесточению оборота доверенностей, созданию реестра риелторов и введению «цифрового следа сделки» — однако пока это не вступило в силу. Даже идея видеозаписи сделок с последующей фиксацией в едином реестре пока остается законопроектом. Реальной защитой остается только многоуровневая проверка.
Агентства недвижимости и независимые риелторы начали вводить внутренние регламенты: проверяют дееспособность продавца, в том числе при помощи справок из ПНД и наркодиспансера, исключают сделки по доверенности без личного присутствия, просят нотариальное заверение документов даже там, где закон этого не требует. Некоторые агентства используют видеозапись общения с продавцом и отдельные формы добровольного информированного согласия, чтобы в случае спора показать, что человек осознанно шел на сделку.
Эти меры не гарантируют полной защиты, но снижают риск, особенно в сделках с уязвимыми группами. Покупка квартиры — сделка с высокой ценой ошибки. И если раньше внимание уделяли в первую очередь техническому состоянию и цене, сегодня первое, что нужно проверять, — это история права собственности. Пока все держится на внимательности самих участников рынка».
Управляющий директор «Ренессанс страхование» Артем Искра считает, что нужно надеяться только на страховку. Она поможет в случае, если «милая бабушка» неожиданно станет «жертвой мошенников»:
«За последние два месяца количество запросов на полисы, не связанные с ипотекой, увеличилось практически вчетверо. Основная причина — активное освещение в средствах массовой информации случаев, когда покупатели квартир теряли право собственности по решению суда. Данный вид страхования как раз и предназначен для защиты от подобных рисков.
Полис покрывает убытки в случае, если суд лишает клиента права собственности на недвижимость. Это может произойти по целому ряду причин, включая признание сделки недействительной из-за того, что продавец действовал под влиянием обмана или мошенников. Типовыми ситуациями, ведущими к утрате права собственности, помимо упомянутой схемы, являются мошенничество с личностью продавца, когда на сделке присутствует мошенник, а отсутствие продавца впоследствии доказывается; оспаривание сделки финансовым управляющим при последующем банкротстве продавца; совершение сделки по доверенности, отозванной непосредственно перед сделкой или выданной лицом, которое к моменту сделки уже умерло.
Для первички — риски, связанные с приобретением недвижимости у индивидуальных предпринимателей или юридических лиц, которые сами не полностью рассчитались с застройщиком».
Илья Марусов, ведущий юрист консалтинго-брокерского агентства Genesis Group, предложил свою стратегию для защиты от «схемы Долиной» или любой другой схожей:
1. Углубленная проверка личности продавца и истории объекта. Стандартной выписки из ЕГРН сегодня недостаточно. Необходимо лично встречаться с продавцом не один раз, в спокойной обстановке, вести диалог, оценивая его адекватность и понимание происходящего. Критически важно изучить всю цепочку собственников: как квартира переходила из рук в руки. Особое внимание — объектам, приватизированным в 90-е годы. Бывшие члены семьи, отказавшиеся от приватизации, могут сохранять пожизненное право проживания, и с 2025 года такие данные должны отображаться в ЕГРН. Также обязательна проверка по расширенной выписке из домовой книги на предмет всех когда-либо прописанных лиц. Наличие несовершеннолетних, тем более собственников, требует разрешения органов опеки и делает сделку крайне уязвимой.
2. Использование защищенных механизмов расчета — ключевое правило. История с Ларисой Долиной и Полиной Лурье наглядно показала роковую ошибку: полный расчет наличными до или во время регистрации сделки. Единственным надежным способом обезопасить деньги является счет эскроу. Средства покупателя блокируются в банке или у нотариуса и переводятся продавцу только после того, как переход права собственности будет официально зарегистрирован в Росреестре и покупатель получит подтверждающую выписку. Этот механизм, активно продвигаемый Банком России, кардинально меняет баланс рисков. Даже если суд впоследствии отменит сделку, ваши деньги будут в безопасности на счете, а не утрачены.
3. Профессиональное сопровождение и фиксация обстоятельств. Работа с опытным риелтором и юристом, специализирующимся на недвижимости, — не статья экономии, а инвестиция в безопасность. Они помогут выявить «красные флаги»: неестественно низкую цену, спешку со стороны продавца, его нежелание общаться лично, требование оплаты наличными. Рекомендуется вести аудио- или видеозапись переговоров (с согласия сторон) и фиксировать все этапы сделки, включая передачу ключей и подписание акта приема-передачи. Это может стать ценными доказательствами вашей добросовестности в суде.
«Если же вы все-таки стали участником подобной ситуации, алгоритм действий должен быть четким и оперативным: немедленно обратиться за помощью к адвокату, имеющему опыт ведения аналогичных дел, собрать все документы и доказательства, подтверждающие вашу добросовестность как покупателя. В том числе переписку, договоры, расписки, записи переговоров. Также нужно принять активное участие в судебном процессе, заявив о том, что вы являетесь добросовестным приобретателем, действовали открыто и оплатили полную стоимость квартиры, и подать заявление в правоохранительные органы о привлечении к ответственности всех участников мошеннической схемы», — добавил юрист.