С 1 июня в России начала действовать программа льготной ипотеки для строительства дома. Главным условием получения займа является проведение работ без найма подрядчика, то есть своими силами. Максимальная сумма кредита, который может получить человек составляет 6 млн рублей. Для Москвы и Санкт-Петербурга эта сумма в два раза больше.
Риэлтор-эксперт по недвижимости Виталий Русаков рассказал «Тульской прессе», с какими нюансами могут столкнуться граждане при оформлении льготной ипотеки:
«Программа льготной ипотеки, запущенная в действие с 1 июня 2022 года (Постановление Правительства РФ от 31 мая 2022 года №993), изначально предполагает существенно упрощенные условия для тех, кто решил построить свой собственный дом на заемные деньги.
По условиям программы максимальная сумма кредита для регионов (кроме Москвы и Петербурга, где лимит составляет 12 млн. руб.) составляет 6 млн. рублей, а предельный срок постройки и\или сдачи дома в эксплуатацию всего 12 месяцев.
Несмотря на довольно привлекательные условия получения такого ипотечного займа для ИЖС, специалисты отмечают ряд существенных условий или нюансов, могущих осложнить получение кредита или приостановку выплат кредитных денег банками
1. Нюанс первый– земельный участок под домом должен иметь статус частной собственности, без каких-либо прав бессрочной аренды, сервитутов или др. обременений. Кроме этого, земля под домом должна быть строго в пределах населенного пункта, т.е. быть муниципальной землей. Если, например, земельный участок входит в категорию сельскохозяйственных земель, земли промышленной зоны (даже если там уже нет давно никаких предприятий), или в пределах водной охранной территории, то могут возникнуть проблемы у собственника с кредитом. Придется либо искать вариант перевода земли в соответствующую категорию земель населенного пункта, либо приобретать под ИЖС отдельный земельный лот.
Также рекомендуется избегать земель, могущих в перспективе попасть под массовую жилищную застройку или землеотвод под государственные (муниципальные) нужды. Для избегания этого риска рекомендуется перед приобретением земельного участка найти возможность ознакомится с генеральным архитектурным планом — поселка, города, муниципального образования.
2. Нюанс второй — срок ввода в эксплуатацию дома (оформление паспорта БТИ). По условиям льготного кредита — это всего 12 месяцев. В принципе,если ведется речь о деревянной или каркасной — щитовой сборке, то это вполне реальные сроки. Более сложна ситуация с домами, которые строятся, например, по пенобетонной технологии, где требуется соответствующий температурный режим. Т.е. стройка таких домов может вестись фактически только с весны по раннюю осень (отсутствие даже ночных заморозков).
Кроме этого, сроки могут существенно зависть и того кто и как строит дом. Не всегда даже нанятые профессиональные строительные бригады могут уложиться в определенный срок. Тем более в ситуации, когда строительные материалы растут в цене на десятки процентов или имеется по некоторым группам дефицит. Может понадобиться дополнительное время для поиска замены, альтернативны вариантов строительства.
3. Нюанс третий. Есть риск, что расчетная стоимость дома будет выше той, что выдается по условиям ипотеки. И это касается не только стоимости стройматериалов. Например, для дома, возводимого на склоне холма, может потребоваться дополнительное усиление откоса специальными подпорными бетонными или габионными стенками. Увеличивать мощность дренажной системы для домов, построенных в низинных участках местности, усиление насыпи под фундамент и пр. Превышение фактической сметы строительства (стоимости) расчетных параметров, может заставить банк увеличить процентную ставку по кредиту. Рекомендуется перед тем, как подать заявку на льготный кредит для ИЖС, иметь уже готовый, хорошо просчитанный проект дома и планировки земельного участка, сделанный квалифицированными специалистами».
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский также перечислил риски, связанные со строительством дома по льготной ипотеке:
«Ипотека на «самострой» (как ее называют среди профессионалов) несет в себе огромное количество рисков. Причем для всех участников сделки.
Банки пока слабо понимают, как оценивать дом, который возводится без проекта, соблюдения норм и стандартов (самый классический вариант «самостроя»). Поэтому они логично предпочитают опираться на стоимость участка, тем самым выдавая меньшую сумму кредита.
Далее идут «страдания» клиента. С него берут максимальное количество страховок, требует большое количество подтверждающих документов. А главное — он строит же не сарай, а дом для постоянного проживания. И будет там жить со своей семьей. Без знаний, без технадзора, без качественной бригады дом может прийти в негодность через пару лет, или вовсе обвалиться. А представьте – в этот момент там могут быть ваши близкие.
Недавно к нам обращались за консультацией по подобному объекту. Через несколько лет фундамент дал трещину и такую, что единственная рекомендация была — снос и новое строительство. Выводы о затратах делайте сами.
Поэтому, если вы выбираете льготную ипотеку на строительство дома самостоятельно, включите в свои затраты хотя бы услуги проектирования и внешнего технического надзора. Эти небольшие затраты сэкономят вам массу нервных клеток и денег.
И помните – девелоперы не просто так берут свои деньги за услуги. Если вы растите картошку и потом ее едите, то она не досталась вам бесплатно, как многие думают. Вы затратили силы и время.
Вот и в случае с домом будьте готовы до 30% своего времени уделять закупкам материалов, контролю и организации работ. А если у вас нет накоплений (а думаю в случае ипотеки их нет) в свободное от стройки время еще на нее и зарабатывать где-то».
По теме:
