Эксперты в области недвижимости говорят о том, что к концу 2022 года года спрос на жилье – как на первичном, так и на вторичном рынке — снизился. Причиной тому закономерно стали политические и экономические события в мире.
«В среднем за год количество сделок с недвижимостью сократилось на 15%. Самый низкий уровень продаж был летом и в начале осени, из-за политической ситуации и повышенной ставки по ипотеке», — рассказала «Тульской прессе» эксперт по недвижимости «Единой Службы Недвижимости» Наталия Лукьянова.
Вслед за спросом вниз пошли и цены. А вот количество предложений в 2022 году, наоборот, стало расти. Именно поэтому, как пишет РБК, рынок готового жилья сейчас — это рынок покупателя. Он диктует свои условия и дает возможность выбирать из большого количества объектов. И что вполне логично, не все предложения устраивают покупателей: в числе неликвидных могут оказаться квартиры в старых домах, с неудобными планировками или даже большим количеством комнат.
Какое жилье не пользуется популярностью у туляков, а что они покупают охотнее?
Наталия Лукьянова, «Единая Служба Недвижимости»
«В прошлом году плохо продавались:
- квартиры с неудачным расположением в доме. Это могут быть крайние этажи, угловые или торцевые квартиры;
- квартиры в старых домах с деревянными перекрытиями или в двухэтажных домах: представление о комфорте за годы поменялось, и старые дома просто не выдерживают конкуренции с современным качественным жильем;
- квартиры с нефункциональными планировками: например, с неправильной формой комнат или большим коридором.
- квартиры с коммуникациями, расположенными над или под ней;
- квартиры, расположенные на технических этажах;
- квартиры с большим количеством комнат и апартаменты: по опыту могу сказать, что четырехкомнатные квартиры подолгу ждут своего покупателя;
- квартиры с необоснованно высокой стоимостью за квадратный метр;
- квартиры с обременением – арестом, ипотекой или опекой собственника;
- квартиры, под которыми находятся коммерческие площади.
Что же касается расположения, то наименьшим спросом у покупателей пользуется жилье в отдаленных районах и районах, близко расположенных к промышленным зонам. В Туле – это Плеханово, Косая Гора, дальнее Скуратово, дальнее Криволучье».
Ольга Шамаева, генеральный директор компании «Этажи»
«У риелторов есть поговорка, что любой недостаток исправляется ценой. Поэтому все квартиры продаются. Конечно, что-то больше пользуется популярностью, что-то меньше, — вопрос тут лишь в цене. Спрос зависит от бюджета, на который рассчитывают покупатели.
Квартиры в аварийных и ветхих домах не продаются, потому что 80% сделок проводятся по ипотеке, а банк просто не одобрит такой объект.
Безусловно, все хотят жить в современном комфортном жилье с удобными планировками. Но цены на квартиры в новостройках в Туле за последние три года выросли в разы. Поэтому новые дома — это, конечно, хорошо, но не у всех есть деньги на это.
В целом по стране существует тенденция, и в Тульской области, в том числе: люди чаще выбирают жилье меньшей площади. Практика жить в одной квартире несколькими поколениями осталась в прошлом. Могу сказать, что трехкомнатные квартиры составляют всего 15% от общего количества продаваемых объектов. Двух- и однокомнатные квартиры продают и покупают чаще.
Так называемые «хрущевки» тоже не пользуются популярностью, но опять же вопрос упирается в бюджет: двухкомнатная квартира в новом доме стоит в два раза дороже квартиры в «хрущевке».
Где стараются покупать жилье туляки? Традиционно они выбирают Центральный, Привокзальный и Советский районы. Здесь расположены университеты, есть хорошая транспортная доступность. Пролетарский район тоже часто выбирают: он большой по территории, и предложений здесь, соответственно, больше. Кроме того, здесь находится большинство заводов, где работают туляки. Много новостроек появилось в Зареченском районе. Но практика показывает, что жилье покупатели выбирают в том же районе, где они жили до этого».
А как обстоят дела с частными домами?
Пандемия коронавируса вызвала тенденцию к покупке загородного жилья у туляков и активизировала рост индивидуального жилищного строительства. В 2021 году в Тульской области были введены в эксплуатацию более 505 тысяч кв. метров ИЖС (при общих показателях 836 тысяч кв. метров).
«В 2022 году спрос на частные дома был высоким. Часто покупали у юридических лиц, такие дома подходят под льготную ипотеку и ипотеку для IT-специалистов.
Самый востребованный дом — площадью 110-120 кв. метров с участком от 8 соток, отдельностоящий, не дальше десяти километров от города. Хуже продавались дома старше 15 лет, с большими площадями — 300 кв. метров и более: их сложно обслуживать, да и выглядят они устаревшими.
Здесь бюджет, как всегда, стоит на первом месте. Если дом в городе и с ремонтом, еще и по хорошей цене, спрос на него есть всегда», — отмечает Наталия Лукьянова.
По данным Росстата, ежегодно в Тульской области строится в среднем 700 тысяч кв. метров ИЖС, а в общем вводе жилья доля индивидуального жилищного строительства составляет порядка 60%.
Тем не менее, в настоящее время на рынке индивидуального жилищного строительства в Тульской области наблюдается дефицит подготовленных земельных участков. А недостаточное развитие социальной и инженерной инфраструктур является одним из факторов, препятствующих развитию ИЖС и комплексному развитию территорий.
В большинстве случаев строительство частных домов ведется гражданами собственными силами, без привлечения специализированных организаций и без предварительного проектирования. Обеспечение участков инфраструктурой осуществляется также самостоятельно, что повышает риски нарушения строительных норм и увеличивает затраты (при этом позволить себе строительство дома могут далеко не все). Сложности также возникают и с финансовой стороны: банки, предлагая ипотечные программы для строительства домов, охватывают ограниченный сегмент рынка — не более 1%. Все это приводит к недостаточной ликвидности ИЖС.
Согласно «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Тульской области на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года», перед региональными властями стоит задача увеличить объемы индивидуального жилищного строительства. Для этого необходимо сформировать территории под ИЖС, обеспечить их инфраструктурой, создать механизмы льготного ипотечного кредитования, тем самым стимулируя жителей к индивидуальному жилищному строительству.