История долевого строительства в России началась в 1990-х годах. Строительная отрасль стояла перед выбором: остановить работу на неопределенный срок из-за отсутствия финансирования или искать нестандартные выходы из ситуации. Выбрали второй вариант — так появились первые дома, построенные на деньги покупателей. Так как четкие правила тогда отсутствовали, то многие компании просто не выполняли свои обязательства, оставляя дольщиков и без квартир, и без денег.
Со временем был принят ряд законов, регулирующих отношения между застройщиками и дольщиками. Но до того, как в долевом строительстве стали обязательными эскроу-счета, компании могли использовать полученные от покупателей деньги как угодно. Самые недобросовестные замораживали стройку и объявляли себя банкротами: так, в 2015 году известный застройщик «Су-155» остановил строительство девяти домов в Туле и оставил обманутыми более тысячи человек — свои квартиры они получили лишь через три года.
Подобные махинации сейчас, благодаря действующему законодательству, происходят довольно редко. Однако ипотечные квартиры все равно приносят собственникам переживания: затягиваются сроки сдачи домов, используются дешевые и некачественные материалы, меняются проекты с выгодой для себя. Поэтому, оформляя ипотеку и вкладывая немалые деньги в новое жилье, дольщики изучают компании и их проекты, чтобы убедиться, получат ли они квартиру с рекламного буклета, или же покупка обернется неприятным сюрпризом. Но некоторым удается добиться качественного жилья только в суде.
За что судятся с застройщиками?
История первая. Затягивание сроков строительства, уголовное дело о махинациях с землей, пристальное внимание со стороны губернатора и прокуратуры: скандал вокруг «Космос дома» известен, кажется, каждому туляку. Квартиры в элитной новостройке, которую обещали сдать в 2019-м, застройщик передал дольщикам лишь спустя три года, после чего обанкротился.
Оказалось, срыв сроков — не единственная проблема тех, кто за пару десятков миллионов рублей купил квартиру в «Космос доме».
В 2022 году Советский районный суд рассмотрел исковое заявление к ООО «Тула-Сити» (компания-застройщик, прим. редакции). В суд обратилась одна из дольщиц: свою квартиру женщина получила в июне 2021 года, подписав акт приема-передачи. Она указала, что на момент передачи ключей от квартиры и до момента обращения в суд застройщик не установил почтовые ящики в подъезде. А это противоречит требованиям Федерального закона от 17 июля 1999 г. № 176 «О почтовой связи». По закону почтовые ящики устанавливаются строительными компаниями на первых этажах жилых домов; расходы на их приобретение и установку включаются в смету строительства.
В доказательство того, что почтовых ящиков в доме нет, женщина предоставила в суд фотографии. Доказательства, свидетельствующие об обратном, «Тула-Сити» не представила.
Суд встал на сторону истца. С застройщика взыскали 5 000 рублей в качестве моральной компенсации. Также компанию обязали установить почтовый ящик с запирающим механизмом, а ключи — передать заявительнице.
История вторая. В другой элитной новостройке Тулы — на улице Свободы — за немалые деньги дольщики получили протекающие балконы и плесень.
В 2020 году жилой комплекс «Свобода» вошел в тройку самых дорогих новостроек Центрального федерального округа: за двухуровневый пентхаус площадью 129 кв. метра и два машиноместа на подземном паркинге на тот момент просили порядка 20 миллионов рублей. Строительством занималось ООО «Альянс Элит», руководителем которого являлся известный в тульской строительной отрасли Алексей Канатчиков.
Не успели собственники въехать и обжиться, как выяснилось, что в некоторых квартирах серьезно заливает место стыка балкона и стены. А потом в самой дорогой новостройке Тулы появилась, очевидно, самая дорогая плесень. По словам владельца одной из квартир, мужчина неоднократно обращался к застройщику, но тот признавать ошибки, а тем более, их исправлять не торопиться. После первой претензии «Альянс Строй» прислал мастера-оконщика, который установил на балконе козырек — причем, платил за работу собственник квартиры.
Но проблема не решилась. Уже при следующем дожде стык начал протекать вновь, тогда мужчина написал на имя Алексея Канатчикова вторую официальную претензию, после чего все тот же оконщик пропенил стыки повторно. В приватной беседе мастер признался, что проблема скорее всего — в проектировании дома.
Через несколько месяцев ситуация повторилась. Туляк написал очередную, уже третью по счету, претензию в адрес директора строительной компании, приложив к ней фотографии протечки после ремонта. Правда, адекватной реакции на свою проблему мужчина так и не дождался. В квартиру пришли представители застройщика сообщили, что что искать проблему необходимо снаружи дома. И добавили, установить причину протечки невозможно без специального оборудования.
История третья. Против другой компании Алексея Канатчикова — ООО «Стройкомплект» подали массовый иск жильцы «Зеленстроя-2».
При покупке квартир дольщики надеялись получить закрытую и безопасную дворовую территорию, но во время передачи ключей выяснилось, что под окнами домов №134, 140 и 146 проходит дорога, открытая для всех участников дорожного движения. После того, как 2020 году во дворе был сбит мальчик на самокате, на въезде и выезде с придомовой территории жильцы по собственной инициативе установили шлагбаумы.
Весной 2022 года управляющей компании, обслуживающей дома в «Зеленстрое-2» пришло представление от прокуратуры. Надзорный орган требовал демонтировать шлагбаумы и открыть проезд, потому что дворовая территория на самом деле часть улицы Конструктора Грязева и на публичной кадастровой карте указана как «земельный участок общего использования».
Несогласные с таким положением дел жители пошли в суд с единственным требованием: признать участок дороги рядом с их домами собственностью дольщиков на основании договоров ДДУ.
Судебное разбирательство началось в Привокзальном районном суде летом прошлого года и продолжается до сих пор: на одном из последних заседаний истцы изменили свои требования в большую сторону. Одновременно с этим управляющая компания «Новострой» подала иск к прокуратуре, требуя признать незаконным представление о сносе шлагбаумов. Но судебное решение по этому делу не может быть вынесено, пока не будет разрешен вопрос между жителями «Зелентроя-2» и застройщиком.
Свою позицию по данному вопросу озвучил также «Стройкомплект»: ответ застройщика можно прочитать по ссылке.
История четвертая. Жалобы на тульскую компанию «Аврора-Гринн» уже стали постоянным явлением. Застройщик серьезно просрочил сдачу сразу двух очередей в ЖК «Молодежный», чем вызвал негодование со стороны дольщиков, тульских властей, журналистов и заслужил репутацию не самой надежной компании.
Дома четвертой и пятой очередей изначально обещали сдать еще в 2019 году. Но потом у «Авроры-Гринн» что-то пошло не так и сроки стали постоянно переносить: в реальности часть дольщиков получила ключи от своих квартир только летом 2022 года, другая часть — все еще ждет, когда дома пройдут проверку в архстройнадзоре и управлении градостроительства. Чтобы компенсировать траты на съемные квартиры, ипотеку, взятую на жилье в «Молодежном», потраченные нервы и время, обманутые дольщики подавали на «Аврору-Гринн» в суд. Практически всегда правда была на стороне истцов: сумма компенсаций, который застройщик должен был выплатить, исчислялась не одним миллионом рублей.
С обманом дольщики столкнулись даже, когда им передали ключи. В домах вместо обещанного панорамного остекления балконов оказались просто железные перекладины, вместо бронированных высококлассных дверей — самые простые, жестяные, а в подъездах не было почтовых ящиков. Кому-то не досталось радиаторов, где-то не включили лифты. Проблемой стали и неблагоустроенные придомовые территории, где жильцы находили куски железной арматуры среди песка.
И снова дольщики добивались справедливости, обивая пороги различных инстанций. «Аврора-Гринн», в свою очередь, обещала все исправить в досудебном порядке — часть вопросов не решена до сих пор.
Как правильно выбирать квартиру в новостройке?
К сожалению, получить «кота в мешке» вместо комфортного, современного жилья может каждый. «Тульская пресса» обратилась к экспертам в сфере недвижимости, которые перечислили несколько правил при выборе новостройки, а также рассказали, что делать, если проблемы с застройщиком все же возникли:
Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development
«Для того, чтобы между девелопером и дольщиком не возникало спорных ситуаций вроде наличия или отсутствия закрытой территории, несоответствия рекламным предложениям, еще до покупки следует изучить проектную документацию объекта (она есть в открытом доступе), а также проект договора долевого участия (ДДУ), который предлагает подписать застройщик. Именно в этих материалах, а не в буклетах и презентациях, содержится официальная информация о сроках строительства, обязанностях застройщика и видах отделочных материалов.
Если все обещания указаны в проектной декларации и ДДУ, а финальный срок сдачи объекта устраивает покупателя, он может подписывать договор.
Принимать квартиру лучше с профессиональным приемщиком. Услуги этих специалистов недорогие, но они помогают обратить внимание на критические недостатки до подписания акта приема-передачи жилого объекта. К критическим можно отнести:
- работу основных инженерных коммуникаций во время осмотра — электричества, водоснабжения, газа, если он предполагается в доме, лифтового оборудования, вентиляционной тяги и отопления, если приемка происходит в отопительный сезон;
- перекос входных и межкомнатных дверей;
- трещины и окалины на стеклах;
- отсутствие остекления (если оно есть по проекту).
В зависимости от того, как застройщик сдает по договору квартиру — с отделкой или без, список критических недочетов может меняться. Например, неровность напольной плиты, а иногда и несущих стен, можно не указывать в недоделках квартир без отделки, так как в процессе ремонта покупатель все равно будет заливать стяжку, грунтовать и красить стены. Также нужно учитывать факт усадки дома в ближайшие полтора — два года после ввода и то обстоятельство, что некоторые недостатки могут возникнуть из-за него.
Все критические недостатки вносятся в лист недоделок и вручаются застройщику до подписания акта приема-передачи. По ЗОЗПП у девелопера есть 45 дней на их исправление.
Если девелопер затягивает сроки сдачи, прописанные в ДДУ, дольщик вправе обратиться в суд, а до этого — в наблюдательные государственные органы вроде Фонда развития территорий».
Максим Тарасов, директор по продажам компании «ROCKWOOL Россия»
Первое, что нужно сделать — заранее изучить договор с застройщиком на предмет комплектации квартиры, а также ознакомиться с актуальными нормативно-правовыми актами, например, Постановлением Правительства РФ №442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» и Постановлением пленума Верховного Суда №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Многие недоделки можно быстро и эффективно исправить во время приемки квартиры. Но, к сожалению, новоселы не всегда знают, на что нужно обращать внимание. Согласно проведенному нами опросу, только треть из тех, кто хоть раз принимал квартиры от застройщика, прибегали к помощи специалистов: 7% обратились к профессиональному застройщику, 23% позвали компанию по ремонту. Почти половина дольщиков при приемке квартиры не вдавались в подробности и просто подписывали бумаги. И лишь 26% из числа купивших жилье в новостройках не сталкивались с какими-либо недоделками от застройщика. Всем остальным так или иначе приходилось исправлять обнаруженные недостатки.
Поэтому совет: принимать квартиру лучше со специалистом, или же самому крайне внимательно подойти к изучению строительных регламентов.
При осмотре нового жилья стоит обратить внимание:
- на качество окон — наличие сколов, продуваемость;
- на розетки и провода;
- на соответствие реальной площади заявленной;
- на показания и номера счетчиков;
- на вентиляцию и отопление.
Если нарушена герметичность стыков, есть трещины, использовалась некачественная теплоизоляция, то в квартире будет холодно и влажно – и никакая система отопления тут не спасет. Кстати, хорошая теплоизоляция (например, из минеральной ваты) защитит не только от минусовых температур, но и от лишнего шума, позволит снизить затраты на отопление. Да и здание будет защищено от коррозионного износа арматуры. Поэтому обязательно нужно уточнять у застройщика и то, какие материалы использовались для утепления дома.
Уделите пристальное внимание вентиляции ― если она работает плохо, в квартире будет душно, и почти наверняка со временем появится плесень. Проверить вентиляцию можно даже подручными средствами: просто приложите листок бумаги к отверстию, если он прилипнет ― все в порядке. Что касается герметичности швов, есть достаточно простой способ ее проверить: нужно измерить температуру стен и температуру в помещении — разница не должна быть больше четырех градусов. То есть, если в комнате 20 градусов, то стена не может быть холоднее 16 градусов, обратное говорит о проблемах со швами и изоляцией.
Личное присутствие при решении жилищных вопросов ― необходимое условие, даже если дом находится на стадии котлована. При покупке недвижимости на начальных этапах полезно посетить офис продаж и шоу-рум, изучить демонстрационные версии квартир и даже самому побывать на стройплощадке».
