Радостное ожидание туляков от скорого получения ключей от квартир в ЖК «Современник в Петровском» омрачили сообщения застройщика. Будущие жильцы пожаловались в редакцию «Тульской прессы» на то, что их попросили доплатить за увеличение площади квартир. Не у всех есть возможность «поискать в карманах» 200 000 или 400 000 рублей. По словам дольщиков, при подсчете суммы доплаты их ввели в заблуждение. Однако, с точки зрения «Современника», все расчеты законные, и с «кровными» тулякам в любом случае придется расстаться.
Почему туляки должны доплачивать за балкон?
Более двух сотен туляков купили квартиры в ЖК «Современник в Петровском» по договору долевого участия (ДДУ — прим. ред.). Дом новый — площадь квартир в процессе стройки может как увеличиться, так и уменьшиться: об этом покупателей предупреждали в договоре. Как утверждают дольщики, стоимость жилья должны пересчитать с учетом понижающих коэффициентов, прописанных в Приказе Министерства строительства России 854/пр. Согласно документу, перерасчет должны сделать следующим образом:
- для лоджий — 0,5;
- для балконов — 0,3;
- для террас — 0,3;
- для веранд — 1,0.
В основном размер квартир увеличился за счет балконов, однако доплату за них просят куда большую, чем ожидали жильцы. Одна из дольщиц, Анна, записала и выложила в соцсети видео, где рассказала подробнее:
«Плиты и балконы как-то так случайно увеличились на целый метр, а то и больше у всех. Но самое интересное в этой ситуации то, что балконы считаются по коэффициенту «1 к 1». Не по 0,3, как вообще везде по закону считается. То есть у меня доплата составляет, если не соврать, 465 700 рублей, около того. Внушительно. Как вам такое?»
«Тульская пресса» связалась с Анной. Она рассказала, что ее действительно заранее предупреждали о том, что цена может измениться. Дольщица считает, что после заявленных неожиданно изменений жилая площадь ее квартиры уменьшилась, а вот балкон стал больше:
«В договоре есть такой пункт, по которому площадь может изменяться не более чем на 5% в ту или иную сторону. У меня изменения в площади составляют 2,64 квадратных метра, это больше чем 5%. В таких случаях договор можно расторгнуть в одностороннем порядке.
Расчет сейчас такой: площадь квартиры без балкона у меня была 45,67 кв. метров, а стала — 47,2 кв. метра. Балкон был 2,99, стал 4,1 кв. метра. То есть всего площадь была 48,66 вместе с балконами, а стала 51,3 кв. метров».
Другая дольщица, Наталья, уточнила, что в ДДУ нет пункта про расчет цены балкона:
«Есть только общая площадь квартиры и информация о том, что окончательный расчет будет произведен после инвентаризации. В ЕГРН будет указана площадь без балкона, а также в документе указано, что во всем остальном необходимо руководствоваться действующим законодательством».
Позиция «Современника»
Сам «Современник» считает, что в расчетах «1 к 1» никакой ошибки нет. По их мнению, здесь работает Приказ Минстроя России №631. Документ гласит, что указывается сумма площадей всех отапливаемых помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров без понижающего коэффициента.
«При самостоятельной трактовке правовой базы касаемо этого вопроса бытует мнение, что большую силу имеет Приказ №854/пр от25.11.2016 года, в котором ранее были прописаны понижающие коэффициенты, но более свежий документ дополнил существующую ранее правовую базу.
Изменилась не только площадь балконов, но и в первую очередь площадь самих квартир. В проекте прописаны площади, на основании которых формируется Договор долевого участия и считается стоимость квартиры. Проект прошел все инстанции и получил разрешение на строительство с расчетами за квартиру без коэффициентов», — говорится в официальном ответе застройщика тулякам.
Дольщица Наталья считает, что не все так прозрачно:
«Приказ «Об утверждении формы проектной декларации» был применим для расчета проектной декларации, т.е. им определялась общая площадь здания. Насколько я знаю, он отменен. Мы, в свою очередь, просим произвести перерасчет площади квартиры. Квартира является помещением, а не зданием. В площадь квартиры не входит балкон. Балкон подлежит оплате с понижающим коэффициентом 0,3, о чем указано в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 года номер 854/пр от 25.11.2016 года».
Как по закону
«Тульская пресса» спросила у юриста, насколько законно пересчитывать стоимость балкона по такому коэффициенту и прав ли застройщик, когда опирается на Приказ Минстроя №631?
Кандидат юридических наук Станислав Герштейн:
«Нужно обратить внимание, что застройщик ссылается на Приказ Минстроя РФ от 15.10.2020 N 631/ПР, который уже не действует. Вместо него действует Приказ Минстроя РФ от 04.04.2022 N 239/ПР, но положения данного приказа, как и предыдущего приказа, касаются только технико-экономических характеристик индивидуального жилого дома и не применяются к данной ситуации. Более того, положения Федерального закона выше нормативно правовых актов министерств, поэтому у застройщика нет оснований ссылаться на данный приказ».
Герштейн уточнил, что общая площадь жилья состоит из суммы общей площади жилья и лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами — это прописано в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.
«А раз застройщик устанавливает такой коэффициент, значит, в договоре отсутствуют какие-либо оговорки про уменьшение размера стоимости объекта недвижимости с применением понижающего коэффициента — 0.5 для лоджий/0.3 для балкона (такого пункта в договоре действительно нет — прим. ред.)».
При этом в п. 1 статьи 5 Федерального закона прописан учет коэффициентов, а потому при увеличении исключительно площади лоджии, балкона доплачивать дольщики должны с учетом коэффициентов. Как же тогда отстоять свои права?
«Читательнице необходимо в первую очередь изучить договор еще раз. Далее подготовить и направить возражения на требование об оплате со ссылкой на ст. 5 ФЗ №214 и указать на обязанность передачи квартиры по договору», — говорит Герштейн.
«Тульская пресса» направила запрос на имя застройщика для уточнения данных.
