До конца года остается еще два месяца, но уже сейчас с уверенностью можно сказать — для рынка недвижимости он был, мягко говоря, сложным. Резкое повышение Центробанком, потом — снижение ключевой ставки, последствия отмены льготной ипотеки и возможное ужесточение «Семейной», повышение цен и кадровый голод: все это оставило свой отпечаток.
«Тульская пресса» поговорила с экспертами в сфере недвижимости, чтобы подвести предварительные итоги-2025.
Что пережил рынок за последние девять месяцев?
Генеральный директор компании «Этажи-Тула» Ольга Шамаева рассказала, что за последние девять месяцев сократилось общее количество сделок с недвижимостью.
«В начале года мы фиксировали резкое сокращение доли ипотечных сделок. Чаще покупатели выходили на сделки с наличными (в этом году их больше, чем в прошлом); что касается новостроек — то использовались рассрочки разного формата. Начиная с мая, когда ЦБ понизил ключевую ставку, мы стали фиксировать постепенный рост ипотечных сделок», — рассказывает она.
По словам Ольги Шамаевой, квартиры в новостройках в этом году чаще покупали с помощью «Семейной ипотеки» или через рассрочки.
«Крайне редко — обычная рыночная ипотека», — добавляет она.
Если раньше порядка 80% сделок были «ипотечными», то в начале года их количество сократилось до 20-30%. И сейчас этот показатель снова подрос — примерно до 50%.
Что касается цен, то снижение в этом году было. Только на «вторичку». В особенности ту, которую необходимо срочно продать — по той или иной причине. «Снизилось примерно на 5%», — рассказывает Ольга Шамаева. А вот цены на новостройки продолжали расти. Несмотря на то, что рост в этом году замедлился, он все равно есть. Просто не такой, как раньше.
«Понятно, что у застройщиков есть себестоимость работ. Они физически не могут опуститься ниже определенных цифр в силу инфляции», — добавляет она.
Генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге в свою очередь отмечает: после отмены льготной ипотеки в прошлом году рынок недвижимости прошел «через значительное охлаждение». Часть покупателей ушли, застройщики вынужденно стали менять ценовую политику. Ситуация изменилась, об этом уже говорила Ольга Шамаева, после снижения ключевой ставки.
«Рынок жилой недвижимости в Центральном федеральном округе, включая Тульскую область, подошел к финалу года в состоянии адаптации после периода высокой волатильности. Отмена льготной ипотеки стала ключевым поворотным моментом: рынок прошел через значительное охлаждение, когда часть покупателей, особенно в сегменте комфорт-класса, ушла с рынка, а застройщики были вынуждены корректировать ценовую политику и предлагать собственные программы рассрочек или субсидированных ставок. После этого рост ключевой ставки практически заморозил ипотечный спрос на несколько месяцев — ставка по ипотечным кредитам в ряде банков превышала 24-28% что делало покупку жилья недостижимой для большинства семей.
Однако с марта этого года ситуация начала меняться: постепенное снижение ставки ЦБ, стабилизация курса рубля и ослабление инфляционного давления вернули уверенность и покупателям, и застройщикам. На рынок вернулся отложенный спрос, который был накоплен за предыдущий год, и это поддержало динамику сделок. При этом большое количество новостроек, характерное сейчас для Центральной России, стало фактором двойственного влияния», — заявляет эксперт.
Большое количество новостроек для рынка недвижимости сейчас – хорошо или плохо?
«На мой взгляд, это хорошо. Конкуренция заставляет застройщика строить более современные жилые комплексы, лучше обустраивать территорию — дворы, детские площадки, парковочные места. То есть завоевывать любовь покупателей какими-то плюшками», — считает Ольга Шамаева.
У Филиппа Шраге — двойной взгляд на ситуацию:
«С одной стороны, рост объемов ввода жилья помогает стабилизировать цены и удерживать их от перегрева, а также увеличивает выбор для покупателей. С другой стороны, в регионах, где платежеспособный спрос ограничен, избыток предложения привел к росту доли непроданных квартир — по оценкам Kronung Group, в ЦФО она превышает 44,55%, а в отдельных областях доходит до 59%. Для Тульской области этот показатель чуть ниже среднего, поскольку часть проектов ориентирована на покупателей из соседних регионов, включая Москву и Подмосковье.
Однако для застройщиков переизбыток предложения означает рост конкуренции и необходимость предлагать дополнительные стимулы — скидки, улучшенную отделку, гибкие условия рассрочки».
Актуально ли вторичное жилье сейчас? И что покупатели выбирают чаще — новостройки или «хрущевки»?
«Вторичный рынок в текущем году показал более устойчивую динамику. Панельные дома и «хрущевки» по-прежнему пользуются спросом, особенно за пределами городов-милионников: там они часто служат стартовым жильем для молодых семей.
По сравнению с прошлым годом средняя цена на вторичное жилье в Тульской области выросла примерно на 5,5–8%, тогда как в новостройках рост составил около 9,5–12%. Разница в темпах связана с повышением себестоимости строительства и подорожанием земельных участков под застройку. Кроме того, вторичный рынок выигрывает от того, что готовое жилье не требует ожидания ввода в эксплуатацию и часто предлагается в состоянии «под ключ». При этом доля сделок без привлечения ипотеки остается высокой — что указывает на сохранение интереса к недвижимости как инструменту сохранения капитала», — отмечает Филипп Шраге.
Ольга Шамаева с уверенностью добавляет: вторичное жилье по-прежнему актуально. Прежде всего из-за разницы в цене, о которой она говорила выше:
«Наверное, все бы хотели жить в новом современном комфортном жилье, но не у всех на это есть средства. Плюс играет роль локация. Если мы рассматриваем районы, близкие к университетам (ТГПУ им. Л.Н. Толстого и ТулГУ. — Прим. редакции), то там практически не строится новое жилье. А если строится, то дорогое».
Стало ли в Туле больше предложений по продаже «вторички»? Оказывается, что нет.
«Количество предложений сократилось. Люди не продают, потому что понимают: взамен они ничего не купят, так как ипотека слишком дорогая. У кого есть возможность, откладывают решение жилищного вопроса на более поздний период.
Вообще на рынке недвижимости все покупается и все продается. Вопрос лишь в цене», — подчеркивает гендиректор риелторского агентства.
Отражается ли повышение цены на проектировании домов?
Цены растут буквально на все. На строительные материалы, инженерные сети и логистику — тоже. И не могло не отразиться на проектировании домов, считает Филипп Шраге:
«Застройщики в регионах стремятся к оптимизации расходов, упрощают архитектурные решения. При этом растет интерес к энергоэффективным технологиям, которые снижают эксплуатационные расходы, что особенно актуально в условиях повышенного внимания к стоимости владения жильем».
Как обстоят дела на рынке ИЖС?
Что касается индивидуального жилищного строительства, то на него повлияло не столько подорожание стройматериалов, сколько введение эскроу.
Напомним, что с 1 марта 2025 года деньги на строительство частного дома можно будет не переводить напрямую подрядчику, а класть на эскроу-счет. Нововведение позволяет защитить деньги покупателей и сделать строительство дома «прозрачным». Ольга Шамаева отмечает, что закон защищает граждан, но усложняет жизнь строителям.
«Я часто общаюсь с подрядчиками, и многие сейчас отказываются строить в связи с потребительским терроризмом. Они строят дома и продают их уже готовыми. Также на рынке произошло укрупнение: некоторые компании ушли из-за того, что не справились с повышенной финансовой нагрузкой или, возможно, у них не хватило компетенции».
Тем не менее интерес к частным домам продолжает расти. Это общий тренд, подчеркивает гендиректор «Этажей»: он наблюдается не только в тульском регионе, но и по всей стране. И даже за ее пределами.
«Люди хотят свою мини-крепость. При этом свой дом все чаще используется, как второе жилье — помимо городской квартиры. Ведь не у всех есть возможность каждый день отвозить из-за города детей в сады, школы и на кружки. Поэтому дома используются на выходных, в каникулы или летом».
Как изменился и изменился ли портрет покупателя?
В Тульской области покупатели за последние несколько лет сильно «помолодели».
«Если раньше за квартирой приходили люди в возрасте от 30 до 40 лет, то сейчас среди наших клиентов все чаще встречаются молодые люди от 22 лет, которые могут позволить себе жилье. Они либо зарабатывают, либо пользуются «Семейной ипотекой».
Также сделки переходят в онлайн. Многие, если речь идет о стадии котлована, предпочитают не выезжать на место, а пользоваться онлайн-сервисами. Даже бабушки скачивают себе приложение», — рассказывает Ольга Шамаева.
«Портрет покупателя также изменился. На рынок пришло больше прагматичных клиентов, которые тщательно оценивают не только стоимость квадратного метра, но и расходы на обслуживание, транспортную доступность и качество инфраструктуры. Если раньше преобладали покупатели, ориентированные на инвестиции, то сейчас большинство сделок совершается для личного проживания.
Молодежь, особенно семьи до 35 лет, выбирает квартиры меньшей площади, но в более благоустроенных районах, часто отдавая предпочтение проектам с гибкими ипотечными программами», — добавляет Филипп Шраге.
Какие прогнозы можно сделать на следующий год?
Потенциальных покупателей из года в год волнует лишь один вопрос — снизятся ли цены на недвижимость или будут расти дальше.
«Прогноз на следующий год для Центрального федерального округа и Тульской области остается умеренно позитивным. Ожидается, что при сохранении тенденции к снижению ключевой ставки ипотечный рынок продолжит оживление, особенно если правительство примет решения о продлении отдельных программ поддержки семей с детьми или молодых специалистов. Цены на жилье, по оценкам экспертов, будут расти, но гораздо медленнее, чем в предыдущие годы — в пределах 3,5–6,5% в среднем по ЦФО. В Тульской области динамика будет схожей, с возможным локальным ростом цен на жилье в районах, где развиваются промышленные кластеры и транспортная инфраструктура», — заявляет руководитель строительной компании.
В свою очередь Ольга Шамаева говорит, что прогноз — дело неблагодарное.
«Мы видим, как все меняется. В этом году мы были нацелены на снижение ключевой ставки. Но в связи с ужесточением налогового бремени, становится понятно — чтобы не допустить нового витка инфляции, ключевая ставка либо останется прежней, либо снизится незначительно. Кроме того, не хотелось ужесточения условий по «Семейной ипотеке» (Минфин изучает новую модель, которая может заменить программу с единой ставкой; один из обсуждаемых вариантов — 12% на одного ребенка. — Прим. редакции). Если процентная ставка вырастет до 12%, то ежемесячные платежи увеличатся вдвое. Не каждая семья с ребенком сможет себе это позволить», — подводит итог она.
