Рынок недвижимости Тульской области завершил 2025 год в ожидании перемен. Спрос на жилье все еще подогревается госпрограммами, но будущее семейной ипотеки туманно, а ключевая ставка только начала медленное снижение. Что ждет первичный и вторичный рынки в 2026-м, когда ждать ажиотажа и стоит ли бояться эха скандала Долиной — Лурье? Прогнозы для «Тульской прессы» дали аналитик «Авито Недвижимости» Ольга Клещеева и практикующий риелтор Юлия Голышева.
По данным Авито Недвижимости, за 11 месяцев 2025 года объем сделок и на первичном, и на вторичном рынке региона снизился примерно на 10% по сравнению с прошлым годом. Однако в конце года наметился всплеск, во многом связанный с ажиотажем вокруг семейной ипотеки.
«В первом полугодии 2026 года мы ожидаем, что рынок новостроек региона выйдет на показатели, аналогичные 2025 году, — говорит Ольга Клещеева. — Во втором полугодии, по мере ожидаемого снижения ключевой ставки, может начаться формирование устойчивого позитивного тренда».
Практикующий тульский риелтор Юлия Голышева подтверждает: декабрь 2025 года выдался «сумасшедшим» из-за слухов о грядущем урезании льгот. По ее информации, с 1 февраля 2026 года семья не сможет взять две семейные ипотеки, а с нового года банкам урежут компенсацию по этой программе. Это, вероятнее всего, говорит эксперт, выльется в повышение первоначального взноса — возможно, до 30—40%. Также ряд экспертов рассуждает о возможном введении дифференцированной ставки в зависимости от количества детей.
«Естественно, в связи с этим в ноябре — декабре семьи, у которых один ребенок до 6 лет, все пошли покупать активно квартиры в новостройках, чтобы успеть воспользоваться льготной ипотекой», — отмечает эксперт.
Отдельный тренд, который поддерживает рынок, — покупатели с наличными. По наблюдениям Юлии Голышевой, люди все чаще снимают деньги со вкладов, доходность по которым падает вслед за ключевой ставкой, и расплачиваются ими за недвижимость. Для многих это способ сохранить и приумножить сбережения, получив при этом актив, который можно сдать в аренду.
Сейчас драйвером спроса, по мнению Юлии Голышевой, пока остаются именно новостройки. Застройщики предлагают большой выбор акций и рассрочек — то, чего нет на вторичном рынке. Это касается и льготных программ для семей, и специальных условий для тех, у кого нет детей или они старше 7 лет. Пока люди используют эту возможность, первичка держит высокие позиции. Но по мере ужесточения условий господдержки и снижения ключевой ставки фокус покупателей начнет смещаться.
В будущем же главным драйвером восстановления рынка риелтор видит не новостройки, а вторичное жилье. В «Авито Недвижимости» считают, что именно этот сегмент, который по объему сделок в 2,7 раза больше первичного, может вытянуть за собой весь рынок во второй половине 2026 года, когда ипотека станет доступнее.
Аналитики ожидают, что восстановительная динамика здесь проявится даже более отчетливо, чем на рынке новостроек. Основным фактором станет ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ до 11—13% к концу года. Таким образом, вторичный рынок, как крупнейший сегмент, имеет все шансы стать основным драйвером для всего рынка жилья области, особенно в его второй половине.
«По прогнозам Центрального банка, к концу следующего года ключевая ставка снизится, поэтому сейчас люди будут брать вторичку в рассрочку, а к концу следующего года закрывать их ипотекой», — пояснила Юлия Голышева.
Оживление на рынке готового жилья она предсказывает к ноябрю — декабрю 2026 года. При этом спрос есть даже на хрущевки 50—70-х годов, если цена адекватна, — их часто покупают жители области для расширения жилплощади.
И это все на фоне скандала со «схемой Долиной». Казалось бы, спрос на «бабушкины квартиры» должен быть ниже. Однако хоть такой способ обмана добропорядочных покупателей и будет еще отдаваться эхом на рынке, но долго это не продлится, считает Юлия Голышева.
«Эта волна, безусловно, очень сильно захлестнула рынок – до Тулы это тоже дошло и прецеденты были. Мне кажется, отголосок останется, потому что, когда люди приходят смотреть квартиры, сразу возникает много вопросов. Но Верховный суд все расставил на свои места. Потихоньку пойдет на спад и паника, и такая практика из судов. Все вернется на круги своя», — считает эксперт.
Говоря о трендах, риелтор Юлия Голышева отметила, что популярными останутся спальные районы с развитой инфраструктурой. В сегменте комфорт-класса это Суворовский и Юго-Восточный районы, Ясная Поляна. Молодые семьи часто выбирают именно их — там высокий спрос и на покупку, и на аренду. Что касается состояния квартиры, то на вторичном рынке явный тренд — на жилье с готовым ремонтом. Особенно если покупка происходит в ипотеку. У людей после оформления сделки часто не остается ни лишних средств, ни времени на долгий ремонт.
«Люди по-прежнему хотят свежие дома, но и хрущевки продолжают уходить, если цена адекватная, — добавляет эксперт. — Они всегда в хорошей локации: рядом магазины, школы, сады. А низкая цена делает их привлекательными для первого шага или для расширения. Лучше купить сразу готовое жилье, заехать, расставить свою мебель и спокойно платить ипотеку, получая удовольствие от жизни», — пояснила Юлия Голышева.
В новостройках, по ее словам, покупатели чаще берут квартиры без отделки, чтобы сделать ремонт под себя.
Рост цен в 2026 году эксперты считают неизбежным. Все льготные программы, рассрочки и субсидии от застройщиков уже заложены в стоимость квадратного метра. По мере снижения ключевой ставки и оживления спроса цены будут плавно увеличиваться.
«Конечный продукт для покупателя всегда дорожает, — констатирует риелтор. — Это касается и первичного, и вторичного рынка».
Что касается частных домов, то, по данным «Авито Недвижимости», логика их рынка в 2026 году будет схожа с рынком вторичных квартир. Улучшение доступности ипотеки может поддержать спрос в этом сегменте. Рынок долгосрочной аренды, в свою очередь, будет сохранять баланс, подстраиваясь под активность в сегменте покупки.
