Ситуация на тульском рынке недвижимости в первом полугодии была противоречивой. С одной стороны, за этот период выдали в три раза больше разрешений на строительство многоквартирных домов, чем год назад. При этом фактический ввод жилья упал на 9%. Застройщики не спешат сдавать дома, а покупатели снимают деньги со вкладов и скупают вторичку. «Тульская пресса» разобралась, как за первые шесть месяцев изменился рынок недвижимости региона, и узнала мнение риелтора.
Почему сократились объемы ввода
Как нам рассказали в правительстве Тульской области, в начале года был утвержден план по вводу жилья на 2026-й — 684 тысячи квадратных метров. Из них 300 тысяч — многоквартирные дома, 384 тысячи — индивидуальное жильё.
В ведомстве пояснили: по оперативным данным, за первое полугодие ввели 372 тысячи квадратных метров, что составляет 54,4% от годового плана. При этом показатель оказался на 9% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. В активной стройке сейчас находятся 164 многоквартирных дома общей площадью почти 1,5 миллиона квадратных метров.
Застройщики не спешат сдавать объекты, и на это есть причины, считает риелтор Юлия Голышева. В беседе с «Тульской прессой» она объяснила, почему сроки сдачи часто сдвигаются:
«Очень много строек, которые должны были сдаться в прошлом году, до сих пор не сданы. По ДДУ у застройщиков все чисто — формально сроки не нарушены. Но по факту они обещали сдать раньше, а не сдали. Застройщикам просто невыгодно спешить: пока дом не сдан, деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах, и застройщик к ним не имеет доступа».
Выгода заключается в том, что чем дольше застройщик не сдает объект, тем больше времени у него есть на продажи. Это в свою очередь значит, что к моменту открытия эскроу на счете застройщика будет больше денег.
Строительный бум в регионе подтверждает и федеральная статистика. В первом полугодии 2026 года Тульская область в три раза нарастила выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Регион вошел в число лидеров ЦФО по темпам роста новых проектов — наравне с Орловской, Курской и Ивановской областями.
И все же, при увеличении объемов выдачи разрешений, объемы ввода сократились. Мы решили узнать, какие муниципалитеты региона лидируют по объемам ввода жилья.
Согласно данным Туластата, по итогам прошлого года тройка лидеров по общему вводу выглядит так: Тула, Заокский район, Новомосковск. По площади введенных многоквартирных домов в 2025 году — Тула, Новомосковск, Веневский округ. За первое полугодие 2026 года лидерами по площади МКД стали Тула, Щекинский район и Веневский округ. Чаще всего строить в регионе предпочитают дома высотой от восьми до 25 этажей.
Как экономическая ситуация влияет на туляков
К решению о покупке квартиры нужно подойти, учитывая множество факторов. Среди главных — финансовая атмосфера в государстве, возможность претендовать на льготы, а также личные накопления. За последние полгода в России произошло несколько нововведений, которые не могли не повлиять на поведенческий паттерн потенциальных покупателей недвижимости.
С начала 2026 года ключевую ставку снижали четыре раза: в феврале до 15,5%, в марте до 15%, в апреле до 14,5% и в июне до 14,25%. В последний раз — 19 июня 2026 года, на 25 базисных пунктов. На 16 июля она составляет 14,25% годовых .
Как отмечает Юлия Голышева, снижение ставок повлияло на то, что люди стали быстрее принимать решения:
«В конце декабря ипотечная ставка была 22–23%, сейчас банки дают около 18% — разница колоссальная. Платежи существенно снизились, и люди стали быстрее выходить на сделку. Вклады перестали быть привлекательными, люди снимают деньги со счетов и вкладывают в недвижимость: хрущевки, сталинки, и даже новые дома. Вторичка сейчас активна: бывали времена застоя, но вторичка прекрасно справилась в первом полугодии, у меня буквально всё раскупили».
Отдельный ажиотаж в июне вызвала семейная ипотека. На фоне заявлений правительства о возможных изменениях условий с 1 июля люди бросились оформлять льготные кредиты, говорит Юлия Голышева. Позже изменения перенесли на 1 октября, но, как отмечает эксперт, рынок уже отреагировал:
«В июне был жаркий спрос на новостройки с семейной ипотекой: все, кто с одним ребенком, побежали покупать. Даже люди, еще не родившие, вносили задатки, бронировали, через неделю-две уходили рожать и оформлялись сразу после».
При этом на рынке новостроек, по наблюдениям Голышевой, сложилась парадоксальная ситуация. Застройщики долгое время проектировали больше однушек и студий, считая, что их легче продать. Теперь выяснилось, что спрос на большие квартиры есть, а трешек не хватает:
«Люди все чаще приходят с запросом на трёхкомнатные, а они распроданы, потому что их мало было изначально», — отмечает риелтор.
«Схема Долиной» — точно все?
Мы не могли обойти стороной и резонансное дело, которое всколыхнуло рынок недвижимости в прошлом году. Напомним, в декабре 2025 года Верховный суд РФ поставил точку в споре вокруг квартиры певицы Ларисы Долиной. Суд отказал ей в удовлетворении иска к покупательнице, которая приобрела жилье за 112 миллионов рублей. Певица утверждала, что находилась под влиянием мошенников, однако Верховный суд встал на сторону добросовестного покупателя. Это решение изменило практику по всей стране, в том числе в Тульской области.
Яркий пример — история с тулячкой Марией Штерн и ее мужем. Молодая пара купила квартиру у 68-летней пенсионерки Людмилы К. за 3 миллиона рублей. Через месяц пенсионерка подала в суд, заявив, что продала квартиру под влиянием мошенников. Еще один аналогичный случай — с туляком Даниилом Волчковым, который купил квартиру на Костычева у пенсионерки за 1,6 млн рублей.
Президиум Верховного суда России окончательно утвердил обзор судебной практики по подобным делам с оспариванием сделок с недвижимостью: 1 июля 2026 года вышло решение, что отныне «бабушкины схемы» с якобы введением в заблуждение официально не «прокатят».
Мы спросили у Юлии Голышевой, как это решение отразилось на рынке и перестали ли продавцы ссылаться на мошенников, чтобы вернуть квартиру обратно. Эксперт, которая специализируется на вторичном рынке, считает, что эхо дела Долиной постепенно отступает:
«Верховный суд разъяснил, что нельзя просто так забирать квартиры у людей, если сделка признана недействительной. Если покупатель действовал добросовестно и не мог знать о том, что продавец находится под влиянием мошенников, такую сделку нельзя признать недействительной. Но, естественно, покупатель при проверке объекта не должен ограничиваться только выпиской ЕГРН. Надо проверять собственника, общаться с родственниками и принять прочие меры, чтобы обезопасить себя от возможных проблем».
Прогнозы на второе полугодие
Что ждет туляков в следующие шесть месяцев? Юлия Голышева считает, что лето традиционно будет менее активным периодом. Люди уезжают в отпуска, многие откладывают решение квартирного вопроса на осень. Однако ближе к сентябрю ситуация может кардинально измениться.
«В сентябре может опять начаться ажиотаж по новостройкам, потому что с 1 октября снова обещают изменения по семейной ипотеке. Спрос будут подогревать и коллеги, и, возможно, правительство», — говорит эксперт.
Однако риелтор не видит в этом аномалии, так как вопросы с отсрочкой введения ужесточающих мер по льготным ипотекам уже наблюдались:
«Есть ощущение, что и 1 октября ничего не случится. Люди будут весь сентябрь скупать новостройки, а 1 октября ещё раз перенесут на 1 января. Это уже повторяется: такая цикличная ситуация. Но уверять клиентов, что на 100% ничего не поменяется, мы не можем», — отмечает она.
Что касается вторичного рынка, здесь, по мнению эксперта, тенденция сохранится. У людей еще остаются долгосрочные вклады, которые заканчиваются в ближайшие месяцы. Эти деньги тоже пойдут в недвижимость.
По ее наблюдениям, спрос на вторичном рынке останется высоким как минимум до осени. А там уже может начаться новый виток вокруг семейной ипотеки.
Главный риск, который видит эксперт, — застройщики могут снова поднять цены на фоне ажиотажа вместе с понижением ключевой ставки, как это уже случалось ранее. Это неизменно повлияет на покупательскую способность туляков.
Cookies